ECRİMİSİL NEDİR ?

İzinsiz SMS, E Mail ve Aramalar Nasıl Şikayet Edilir? İNTERNET ARACILIĞIYLA İŞLENEN SUÇLAR

31 Aralık 2015

MENFİ (OLUMSUZ) TESPİT DAVASI

7 Ocak 2016

Ecrimisil, diğer bir ifade ile işgal tazminatı, bir malın sahibinin ya da idarenin izni dışında kullanılmasına verilen isimdir.

Ecrimisil; hazine taşınmazının yada bir malın sahibinin idarenin izni ve malın sahibinin rızası dışında gerçek veya tüzel kişilerce bu malı kullanmakla bir zarara uğrayıp uğramayacağı sözkonusu olmaksızın bu maldan, işgal tasarruf veya her ne şekilde olursa olsun yararlanması sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, taşınmazın işgalden önceki haliyle elde edilebilecek muhtemel gelir esas alınarak işgalci tarafından ödenen ve idarece talep edilen, belediyetarafından tahsil edilen tazminattır.

Ecrimisil kira değildir ve geriye dönük olarak hesaplanır. Bir hazine taşınmazının, İdarenin izni olmadan gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi nedeniyle ecrimisil alınır. Ecrimisilin ödenmesi durumunda da tahliye engellenmez, 2886 Sayılı Yasanın 75. maddesine göre tahliye, 775 Sayılı Yasanın 18. maddesine göre de üzerinde yer alan kaçak yapıların yıkımı ilgili Kaymakamlık veya Belediye’den talep edilebilir.

Ecrimisil bedelinin belirlenebilmesi için, taşınmazın değerini etkileyecek şeyler nelerdir durumu incelenerek hesaplanır. Örneğin; izinsiz inşaat yapmak ve kullanmak, kiraya verilmiş olan taşınmazlarda kira süresi sona erdiği halde sözleşme yenilenmeden kullanımı sürdürmek, tahsisli veya kamu hizmetinde kullanılmak üzere kiralanmış bir binanın bir bölümünü işgal etmek Ecrimisil alma hakkına sahip olunan durumlardır.

Takdir edilmiş Ecrimisler, takdir tarihinden itibaren 15(onbeş) gün içerisinde, “Ecrimisil İhbarnamesi” adıyla düzenlenerek işgalciye tebliğ edilir. Vatandaşın veya vekilin, İhbarnamenin tebliğinden itibaren 30(otuz)gün içinde İdareye dilekçe ile itiraz hakkı vardır. Bunun üzerine İdare, 30(otuz)gün içinde olumlu veya olumsuz olarak ecrimisil tutanağı düzenleyerek ilgiliye tebliğ eder.

Bu tebligattan itibaren 60 (altmış) gün içinde İdari yargıda ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için dava açılabilir. Karşı dava açılsa bile, Ecrimisil tutarı tahsis edilmek zorundadır. Ancak, yürütmeyi durdurma talebi üzerine dava açıldıysa, Mahkeme’de yürütmeyi durdurma kararı vermişse dava sonuçlanana kadar tahsilat durdurulur.

(Fuzuli şagil) nedir kime işgalci denilmektedir?

Kusurlu olup olmadığı aranmaksızın, bir malın zilyetliğini, yetkili İdarenin izni, sahibinin rızası veya muvafakatı dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere İşgalci (Fuzuli şagil) denmektedir.

Ecrimisil kira anlamına mı gelmektedir?

Ecrimisil kira değildir, haksız işgal tazminatıdır ve geriye dönük olarak hesaplanır.

Ecrimisil bedelinin ödenmesi Hazine taşınmazından tahliyeyi engelleyebilir mi?

Ecrimisilin ödenmesi, tahliyeyi engellemez, İdarenin işgal altındaki taşınmazı her zaman 2886 Sayılı Yasanın 75. maddesine göre tahliye, 775 Sayılı Yasanın 18. maddesine göre üzerinde yeralan kaçak yapıların yıkımını ilgili Kaymakamlık veya Belediyeden talep etmesinde Kanuni hiçbir engel yoktur.

Ecrimisil kira bedeli anlamına mı gelmektedir?

Ecrimisil kira bedeli olmayıp, taşınmazın izinsiz kullanımının karşılığı olan bir tazminattır.

Ecrimisil bedelinin ödenmesi işgalciye (Fuzuli işgal) mülkiyet hakkı sağlar mı?

Ecrimisil geçmişe ilişkin alınan işgal tazminatıdır, işgalciye tapuya ilişkin bir hak sağlamaz.

Ecrimisil ile kira arasındaki farklar nelerdir?

1. Kira devlet mallarının bir idare şeklidir. Ecrimisil ise idare şekli değildir. Aslolan kira ile idaredir.

2. Kirada sözleşme sözkonusudur. Ecrimisilde ise tazminat sözkonusudur.

3. Kira geleceğe ecrimisil ise geçmişe yöneliktir.

4. Kira alacakları ödenmediğinde 2004 sayılı icra iflas kanunu hükümleri uygulanır. Ecrimisilde ise 6183 sayılı kanun uygulanır.

5. Kira nedeni ile oluşan uyuşmazlıklar için adli yargıya gidilirken ecrimisilde idari yargıya gidilir.

Ecrimisil bedeli belirlenirken taşınmazın değerini etkileyebilecek şeyler nelerdir?

1. imar durumu,

2. Yüzölçümü,

3. Niteliği,

4. Verimi (Tarım arazilerinde),

5. Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,

6. Konumu,

7. İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir,

8. Aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir.

İşgal şekilleri nelerdir?

1.İzinsiz inşaat yapmak,

2.İzinsiz kullanmak,

3. Kiraya verilen taşınmazmallarda kira süresi sonaerdiği halde sözleşme yenilenmeden kullanıma devam etmek,

4. Tahsisli veya kamu hizmetinde kullanılmak üzere kiralanmış bir binanın bir kısmını işgal etmek işgal şekillerine verilebilecek örneklerdendir.

Ecrimisile karşı itiraz hakkı var mıdır itiraz edilebilir mi?

Ecrimisil ihbarnamesinin tebliğinden itibaren vatandaşın veya vekilinin 30 gün içinde İdareye dilekçe ile itiraz hakkı vardır.İdare bunun üzerine 30 gün içinde olumlu yada olumsuz bir ecrimisil tutanağı düzenleyerek ilgilisine tebliğ eder.

Bu tebligattan itibaren 60 gün içinde İdari yargıda ecrimisil ihbarnamesinin veya ecrimisil düzeltme ihbarnamesinin iptali için dava açabilabilir.

Ecrimisil ihbarnamesine karşı dava açılmış olması ecrimisil tutarının tahsil edilmesini engellemez. Ancak yürütmeyi durdurma talepli dava açtıysanız ve Mahkeme yürütmeyi, durdurma kararı verdiyse dava sonuçlanıncaya kadar tahsilat işlemleri durur. İdarenin İtirazı üzerine Mahkemenin yürütmeyi durdurma kararının kaldırılmasına karar vermesi halinde İdare tahsilat işlemlerine deva edebilir.

ECRİMİSİL İŞLEMLERİ

1. Ecrimisil Kavramı ve Unsurları

Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (d) bendinde ecrimisil, Hazine taşınmazının, İdarenin izni dışında gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle, İdarenin bir zarara uğrayıp uğramadığına veya işgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın İdarece talep edilen tazminatı olarak tanımlanmıştır.

Yönetmeliğin 4 üncü maddesinin (e) bendinde Fuzuli şagil (İşgalci), kusurlu olup olmadığına bakılmaksızın, Hazine taşınmazının zilyetliğini, yetkili İdarenin izni dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilerdir, şeklinde tanımlanmıştır.

Söz konusu tanımlar incelendiğinde ecrimisil,

– İzinsiz olarak kullanılan bir mal vardır.

– Malın sahibinin bu malı kullanamamaktan dolayı zarara uğrayıp uğramadığına bakılmaz.

– Bu maldan işgal, tasarruf veya herhangi bir şekilde kullanılarak faydalanmak söz konusudur.

– İşgalcinin kusurlu olup olmadığına bakılmaz.

– Ecrimisilin takdirinde taşınmazın işgalden önceki haliyle getirebileceği muhtemel gelir esas alınır.

– Ecrimisil mal sahibi tarafından istenir, fuzuli şagil tarafından ödenir.

– Ecrimisil, malın sahibinin izinsiz kullanımının karşılığı olan bir tazminattır.

unsurlarını içermektedir.

Milli Emlak Açısından Ecrimisil İşlemleri

Milli Emlak Genel Müdürlüğü Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlere ilişkin ecrimisil işlemlerini, 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu, Hazine Taşınmazlarının İdaresi Hakkında Yönetmelik, 336 Sıra Sayılı Milli Emlak Genel Tebliği gibi yasal ve idari düzenlemelere göre yürütmektedir.

3. Hazine Taşınmazlarında Ecrimisil İşlemleri

Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edilmesi hâlinde; tespit tarihinden itibaren onbeş gün içinde taşınmaz tespit tutanağına dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere, bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.

Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, Hazine taşınmazının değerini etkileyebilecek; imar durumu, yüzölçümü, niteliği, verimi (tarım arazilerinde), alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, taşınmazın kullanım şekli ve işgalden dolayı gelir elde edilip edilmediği gibi her türlü ölçütler dikkate alınır.

Ecrimisilin tespitinde ayrıca; aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturulmak suretiyle edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar göz önünde bulundurulur. Ecrimisil tespit ve takdirinde göz önünde bulundurulacak bilgiler, gerektiğinde köy, mahalle, cadde ve sokak itibariyle sorulabilir.

Ecrimisil bedeli; bedel tespit komisyonunca tarımsal amaçlı kullanımlar ile belediye ve mücavir alan sınırları dışında gelir getirici unsur taşımayan kullanımlar için taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde birbuçuğundan; belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve planlı alanlarda tarım dışı kullanımlar için ise taşınmazın emlak vergisine esas asgari değerinin yüzde üçünden az olmamak üzere ecrimisil tespit ve takdir edilir.

Belediye ve mücavir alan sınırları dışında veya köy sınırları içinde olan ve tarımsal amaçla kullanılmakta iken, belediye sınırlarının genişlemesi sonucunda belediye ve mücavir alan sınırları içinde kalan ve/veya imar planına tabi tutulan taşınmazların tarımsal amaçlı kullanımından dolayı ecrimisil tespit ve takdirinde, tarımsal kullanım dikkate alınır. Ancak, bu taşınmazların ecrimisil bedeli; taşınmazın sınırları içerisinde bulunduğu ilçede taban, kıraç ve sulu arazi için belirlenen emlak vergisine esas asgari arazi metrekare birim bedellerinin yüzde bir buçuğundan az olamaz.

Emlak vergisine esas asgari metrekare birim değeri belirlenmemiş olan Devletin hüküm ve tasarrufu altında olan yerler için ecrimisil tespit ve takdirinde, birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas metre kare birim değeri dikkate alınır.

Ancak, tespit ve takdir edilen ecrimisil bedeli kira bedelinden az olamaz.

Takdir edilen ecrimisiller, takdir tarihinden itibaren onbeş gün içinde ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek fuzuli şagile, 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanunu hükümlerine göre öncelikle elden veya iadeli taahhütlü mektupla, bu şekilde tebliğ edilemeyenler diğer usullere göre tebliğ edilir. Ecrimisil işleminde İdarece maddi, kişide, işgal edilen alanda veya yüzölçümde ya da benzer şekilde hata olduğunun belirlenmesi halinde, bu hata İdarece hangi aşamada olursa olsun resen düzeltilir ve yeniden ecrimisil ihbarnamesi düzenlenerek ilgililerine tebliğ edilir.

Ecrimisil işlemine karşı, tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde ilgili İdareye dilekçeyle müracaat edilerek düzeltme talebinde bulunulabilir. Bu süre içerisinde ecrimisil işlemine karşı düzeltme talebinde bulunulmak suretiyle itiraz edilmemesi veya itiraz edilmesine rağmen aynı süre içerisinde bu itirazdan kayıtsız ve şartsız olarak vazgeçilmesi ya da yine bu süre içerisinde dava açılmış ise aynı süre içerisinde davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

Düzeltme talepleri, talep tarihinden itibaren en geç otuz gün içinde bu amaçla oluşturulacak komisyonlarca karara bağlanır ve sonucu karar tarihinden itibaren en geç onbeş gün içinde düzenlenecek Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesi ile ilgilisine tebliğ edilir. Ecrimisil ihbarnamesine yapılan itiraz veya açılan dava ile ecrimisil düzeltme ihbarnamesine açılan dava İdarece yapılan ve resen düzeltilmesi gereken hatalara ilişkin ve bu hata İdarece düzeltilir ise; bu durumda da açılan davadan kayıtsız ve şartsız olarak feragat edilmesi halinde yüzde yirmi indirim uygulanır.

Düzeltme taleplerini inceleyip karara bağlayacak komisyonların kuruluşu, çalışma esasları ve yetki sınırlarına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça belirlenir.

Ecrimisil; Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine ödenir. Bu süre içerisinde ecrimisilin peşin ödenmesi halinde yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi hâlinde ecrimisil, en az yüzde yirmibeşi peşin kalan kısmı ise İdarenin uygun göreceği taksit zamanlarında ve en fazla üç yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir. Alacağın kalan kısmına kanunî faiz uygulanır.

Köy sınırları içerisinde yer alan Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların işgalcilerinden tahsil edilen ecrimisil gelirlerinin yüzde beşi, 442 sayılı Köy Kanununda belirlenen görevlerde kullanılmak kaydıyla, tahsilatı izleyen ay içinde bu gelirlerin elde edildiği köy tüzel kişiliği hesabına aktarılmak üzere muhasebe birimince emanet nitelikli hesaplara kaydedilir. Bakanlık tarafından bu oran iki katına kadar arttırılabilir.

Ecrimisil İhbarnamesinin, düzeltme talebinde bulunulmuş ise Ecrimisil Düzeltme İhbarnamesinin ilgilisine tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içinde muhasebe birimlerine rızaen ödenmeyen ecrimisil; düzeltme talebinde bulunulmamış ise yüzde yirmi indirim yapılmak suretiyle milli emlak birimlerince, dava açma süreleri geçtikten sonra 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre takip ve tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir. Vergi daireleri veya gelir servisleri, kendilerine intikal ettirilen ecrimisil alacaklarını anılan Kanunun kapsamına giren amme alacakları gibi takip ve tahsil ederek sonuçlarını millî emlak birimlerine bildirirler.

Ecrimisil taksitlerinden birinin vadesinde ödenmemesi durumunda, kalan ecrimisil alacağının tamamı muaccel hâle gelir ve Ecrimisil İhbarnamesinin muhatabına tebliğ tarihini takip eden altmışıncı günün bitiminden itibaren gecikme zammı uygulanmak suretiyle tahsil edilmek üzere vergi dairelerine veya gelir servislerine intikal ettirilir.

Fuzuli şagiller tarafından dava açılmış olması, ecrimisilin takip ve tahsil edilmesi işlemini durdurmaz.

Fuzuli şagilin işgal veya tasarruf ettiği taşınmazdan tahliyesinin herhangi bir nedenle sağlanamamış olması, aynı taşınmazdan ikinci ve müteakip defa ecrimisil istenmesine engel teşkil etmez. Ecrimisilin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

4.Hazine Taşınmazlarında Tahliye İşlemleri

Kiraya verilen, irtifak hakkı kurulan veya kullanma izni verilen taşınmazlardan süresi dolduğu hâlde tahliye edilmeyen, sözleşmesi feshedilen veya herhangi bir sözleşmeye dayanmaksızın fuzuli olarak işgal edilen Hazine taşınmazlarının tahliyesi; hasat sezonu, iş ve hizmetlerin mevsimlik faaliyet dönemi de dikkate alınarak defterdarlık veya malmüdürlüğünün talebi üzerine, bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde sağlanarak, taşınmaz İdarece görevlendirilecek memurlara boş olarak teslim edilir.

Üzerinde sabit tesis bulunan taşınmazların tahliyesinden ve teslim alınmasından sonra, eski kiracısı veya fuzuli şagiline bu tesisler kendilerine ait ise yıktırılıp enkazının en geç otuz gün içinde götürülmesi, aksi hâlde masrafları kendisinden tahsil edilmek üzere yıkım ve enkaz götürme işinin İdarece yapılacağı tebliğ olunur. Verilen bu süre sonunda tesis yıktırılıp enkaz götürülmediği takdirde masrafları bilahare eski kiracı veya fuzuli şagilden alınmak üzere bu işlem İdarece yapılır.

Men’i müdahale ve kal ile ilgili yargı kararlarının icra dairelerince, vali veya kaymakam tarafından verilen tecavüzün önlenmesi ile ilgili kararların infaz memurlarınca uygulanması sırasında gerekli olan araç, gereç ve personel kamu idarelerinden sağlanır. Bunun mümkün olmaması durumunda yıkım işlemi, 4/1/2002 tarihli ve 4734 sayılı Kamu İhale Kanununa göre ihale edilir.

5. Özellik Arzeden Ecrimisil İşlemleri

1. Kıyı Kanunu kapsamında kalan yerlerde ecrimisil işlemleri

4/4/1990 tarihli ve 3621 sayılı Kıyı Kanunu ile 3/8/1990 tarihli ve 20594 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren Kıyı Kanununun Uygulanmasına Dair Yönetmelik hükümleri kapsamında ve kıyı kenar çizgisi içerisinde (kıyıda) kalan taşınmazların üzerine deniz, güneş ve kumsaldan yararlanılması amacıyla şezlong, gölgelik, soyunma kabini ve duş konulması, yeşil alan düzenlemesi yapılması, sportif ve eğlence aktivitelerinin yapılabileceği alanlar oluşturulması, yiyecek ve içecek servisi yapılması amacıyla takılabilir, sökülebilir ve taşınabilir elemanlarla basit nitelikte yapı (lokanta, çay bahçesi, kafeterya vb. tesisler hariç) yapılması gibi izinsiz kullanımların tespit edilmesi halinde, bu taşınmazları izinsiz kullananlar arasında herhangi bir ayrım yapılmaksızın ecrimisil bedeli; yılı içerisinde T.C. Kalkınma Bankası A.Ş. tarafından belirlenen ve Kültür ve Turizm Bakanlığınca yayımlanan Birim Maliyetler Listesi’nin “Günübirlik Tesisi Açık Alan Düzenlemesi” için öngörülen metre kare birim bedelinin kullanıma konu olan taşınmazın yüzölçümü ile çarpılması suretiyle bulunacak rakamın yüzde yirmibeşi ile varsa bu taşınmazların, yoksa en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde birinin toplamından aşağı olmamak üzere, Kanunun 9 uncu maddesinde belirtilen yerlerden sorulmak suretiyle bedel tespit komisyonu tarafından tespit ve takdir edilir.

Kıyı ve sahil şeritleri ile dolgu alanlarında yukarıdaki belirtilen kullanımlar dışında izinsiz kullanımın tespiti halinde; varsa bu taşınmazların, yoksa birim değeri belirlenen en yakın emsal taşınmazın emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin yüzde üçünden az olmamak kaydıyla ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.

Ecrimisilin tespit ve takdir edilmesi safhasında, işgalin başladığı ve bittiği süreler dikkate alınır.

2. Ecrimisil tespit, takdir ve tahsilinde özellik arzeden işlemler

22/5/2007 tarihli ve 5663 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanunun 2 nci maddesiyle 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanununa eklenen geçici 7 nci madde uyarınca, 27/7/2004 tarihinden itibaren yapılan kadastro çalışmaları sonucu zilyetlik şartları oluştuğu halde sit alanlarında kalması nedeniyle Hazine adına tespit ve tescili yapılmış taşınmazlardan 1 ve 2 nci derece arkeolojik sit alanları dışında kalan sit alanlarındaki taşınmazların kadastro tutanaklarında zilyet veya hak sahibi olarak belirtilen kişilerin veya mirasçılarının süresi içerisinde bu taşınmazların tapuda adlarına tescili talebinde bulunmaları ve tescil işleminin yapılması halinde bu kişilerden ecrimisil alınmaz, aksi takdirde ecrimisil alınır.

24/7/2008 tarihli ve 5793 sayılı Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 29 uncu maddesiyle 4706 sayılı Kanuna eklenen geçici 9 uncu madde gereğince Devlet Hava Meydanları İşletmesi Genel Müdürlüğü adına tapuya tescil veya bu Genel Müdürlüğe tahsis edilecek taşınmazlar hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihi itibariyle bu Genel Müdürlük adına tahakkuk ettirilen ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar hangi aşamada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez, bu taşınmazlardan adı geçen Genel Müdürlük tarafından üçüncü kişilere kiraya verilenler hakkında, bu maddenin yürürlüğe girdiği 6/8/2008 tarihine kadar bunların kullanımları nedeniyle kiracılar adına tahakkuk ettirilmiş ecrimisil bedellerinden henüz tahsil edilmemiş olanlar ise, kira bedellerinin bu Genel Müdürlük tarafından tahsil edilmiş olması kaydıyla, hangi safhada olursa olsun terkin edilir ve tahsil edilmiş ecrimisil bedelleri iade edilmez.

31/8/1956 tarihli ve 6831 sayılı Orman Kanununun 20/6/1973 tarihli ve 1744 sayılı Kanunla değişik 2 nci maddesi ile 23/9/1983 tarihli ve 2896 sayılı, 5/6/1986 tarihli ve 3302 sayılı Kanunlarla değişik 2 nci maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki ecrimisil işlemleri aşağıdaki şekilde yapılır:

– Orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler hakkındaki çıkarma işleminin kesinleştiği tarih esas alınarak ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır. Ancak, bu yerlerden evveliyatı itibarıyla tapuda kişiler adına kayıtlı olan taşınmazlar hakkında, bu yerlerin tapularının iptali ile Hazine adına tesciline ilişkin mahkeme kararlarının kesinleştiği tarihten itibaren (bu kararların tapuda infaz edilerek bu taşınmazların tapuda Hazine adına tescil edilip edilmediğine bakılmaksızın) ecrimisil tespit, takdir ve tahsilatı yapılır.

– 6831 sayılı Orman Kanununun 2 nci maddesinin son fıkrası gereğince ve bu fıkrada belirtilen süre için, 17/10/1983 tarihli ve 2924 sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi Hakkında Kanun hükümleri gereğince hak sahipliği tespiti yapılan yerleri kullananlardan ecrimisil alınmaz.

– 6292 sayılı Kanun hükümlerine göre hak sahiplerine doğrudan satılan, tapu kayıtları geçerli kabul edilerek devredilen ve iade edilen taşınmazların tapu kütüklerindeki 6831 sayılı Kanunun 2 nci ve 2/B maddesine tabi olduğu yönünde konulmuş belirtmeler, Maliye Bakanlığının talebi üzerine tapu idaresince terkin edilir. Bu taşınmazlardan ecrimisil alınmaz, tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilir, başvuru tarihi itibarıyla son beş yıl için tahsil edilen ecrimisil bedeli satış bedelinden mahsup edilir, bu bedelden fazlası iade edilmez.

24/11/1994 tarihli ve 4046 sayılı Özelleştirme Uygulamaları Hakkında Kanunun 19 uncu maddesinin (B) bendi gereğince; Anayasanın 43, 168 ve 169 uncu maddeleri hükümleri saklı kalmak kaydıyla, özelleştirme programına alınan ve yüzde elliden fazla kamu payı bulunan kuruluşlar tarafından kullanılan Hazinenin özel mülkiyetindeki taşınmazlar ile özel mevzuatı gereğince tescili mümkün olmayanlar hariç Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmazların bu kuruluşlara devredildiği ve/veya bu kuruluşlar lehine sınırlı ayni hak tesis edildiği ya da bu kuruluşlara kullanma izni verildiği tarihe kadar hükmen kesinleşenler hariç, tahakkuk eden ecrimisil bedelleri talep edilmez ve tahsil edilenler iade edilmez.

ECRİMİSİLE İLİŞKİN KARARLAR GENEL OLARAK KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİRKEN; TAŞINMAZIN AYNINDAN KAYNAKLI (Sükna-İrtifak vs.) ECRİMİSİLE İLİŞKİN KARARLAR KESİNLEŞMEDEN İCRA TAKİBİNE KONU EDİLEMEZ !

YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİ
E. 2003/13090
K. 2003/13274
T. 6.11.2003

* EL ATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI ( Davanın Terekedeki Hakların Korunması Kavramına Dahil Olması-Bu Sebeble Mirasçıların Yalnız Başına Açabilmesi )
* ECRİMİSİL TALEBİ ( Söz Konusu Talebin Terekedeki Hakların Korunması Kavramına Dahil Olmaması-Bu Sebeble Mirasçıların Birlikte Hareket Etmesinin Zorunlu Olması )
* OBJEKTİF DAVA BİRLEŞMESİ ( Davacının Davalıya Karşı Olan Birden Fazla Talebini Aynı Davada Birleştirmesi )
* ZORUNLU DAVA ARKADAŞLIĞI ( Miras Ortaklığının Tümüne İlişkin Davaların Mirasçılar Tarafından Birlikte Açılmasının Gerekmesi )
* TAPU SİCİLİ ( Tapunun Sınırı Ve Kapsamı Yönünden Kendisinden Beklenen Özeni Göstermeyen Kimsenin İyiniyetli Sayılmaması )
* İŞTİRAK HALİNDE MÜLKİYET ( Pay Sahibinin Yalnız Kendi Payına İsabet Eden Kısım İçin Dava Açamaması-Açtığı Davanın Diğer Mirasçıların Katılması Halinde Dahi Davanın Sağlık Kazanamaması )
* TEREKEYE AİT DAVALAR ( Davaların Bütün Ortaklar Tarafından Açılmasının Gerekmesi )
* MİRAS ORTAKLIĞI ( Ortaklığın Tümüne İlişkin Davaların Mirasçılar Tarafından Birlikte Açılmasının Gerekmesi )
* TARAF EHLİYETİ ( Taraf Ehliyetine Sahip Olmanın Dava Şartı Olması Ve Mahkemece Resen Gözetilmesinin Gerekmesi )
4721/m.640,702, 933,995

ÖZET:
Bir davada tarafların taraf ehliyetine sahip olmaları dava şartlarındandır. Bu nedenle, davanın taraflarından birinin taraf ehliyetine sahip olmadığı mahkemece kendiliğinden ( re’sen ) gözetilir ve dava esasa girilmeden ( mesmu olmadığından ) reddedilir.

Elbirliği ( iştirak ) halindeki mülkiyet kuralları ( TM. mad. 640/702 ) gereğince miras ortaklığının ( terekenin ) tümüne ilişkin davaların, bütün mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir. Davacı mirasçının kendi açtığı davayı tüm mirasçıların birlikte yürütmeleri gerekir. Mahkemece, diğer mirasçıların davaya katılmasını ( icazet vermelerini ) sağlaması veya terekeye temsilci tayin ettirmesi ( TMK. mad. 640 ) için davacıya uygun bir süre verilmelidir. Mahkemece açıklanan ilkeler doğrultusunda ve inceleme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.

DAVA :
Dava dilekçesinde 1.000.000.000 lira ecrimisilin faiz ve masraflarla birlikte davalı taraftan tahsili istenilmiştir. Mahkemece davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.

Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
KARAR :

1- MADDİ OLAY

Davacı, murisi ( annesi ) adına tapuda kayıtlı olan Ovacık Köyü 3 nolu parseli işgal eden davalının elatmasının önlenmesi ile 1.000.000.000 lira ecrimisilin tahsilini istemiş, davalı bitişik taşınmazın kadastro tespiti sırasında maliklerinin ters olarak yazıldığı için dava konusu yerin davacının murisi adına tapuda kayıtlı görüldüğünü gerçekte kendi dedesine ait olduğundan bu nedenle tasarruf ettiği için davanın reddini savunmuş olup; mahkemece davalının, davacının murisine ait tapulu taşınmaza haksız olarak el attığından elatmasının önlenmesine, davalının taşınmazı kullanması iyi niyete dayandığından ecrimisil isteminin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından ecrimisile hasren temyiz edilmiştir.

Öncelikle şu hususa açıklık getirmek gerekir: Davacı mirasçının, miras şirketinin haiz olduğu ( terekeye ait ) davanın tamamı için değil de, SADECE KENDİ PAYINA İSABET ETTİĞİNİ İDDİA ETTİĞİ PAYIN ( ecrimisilden hissesine düşecek payın ) ÖDENMESİ İÇİN DAVAYI AÇMIŞ İSE, İŞTİRAK HALİNDEKİ PAYLARDA TASARRUF ( örneğin dava ) CAİZ OLMADIĞINDAN VE DAVA DİĞER MİRASÇILARIN HİSSESİNE DÜŞECEK PAYLARI DA KAPSAMADIĞINDAN, BÖYLE BİR DAVAYA DİĞER MİRASÇILARIN KATILMASI İLE DEVAM EDİLMESİNE OLANAK YOKTUR; YANİ DAVA DİĞER MİRASÇILARIN KATILMASI İLE DE SAĞLIK KAZANAMAZ; DAVANIN HİÇ BİR ARAŞTIRMAYA GEREK KALMAKSIZIN REDDİ GEREKİR.

Aşağıdaki açıklamalar, bir mirasçının terekeye ait ( yani miras şirketi tarafından açılması gereken ) bir davayı bir başına açması durumu ile ilgilidir.

II- TEREKEDEKİ HAKLARIN KORUNMASI

TMK. mad. 640/II hükmüne göre “”Mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve sözleşme veya kanundan doğan temsil ya da yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler”” Aynı maddenin IV. fıkrasına göre: “”Mirasçılardan her biri, terekedeki hakların korunmasını isteyebilir. Sağlanan korumadan mirasçıların hepsi yararlanır”” ( Koşut anlamda TMK. mad. 702/IV )

TMK. mad. 640/IV hükmü, mirasçılardan biri ya da bir kısmının başvurabileceğ i yasal yolları “”terekedeki hakların korunması”” ile sınırlı tutmuştur. Açılan dava veya başvurulan yasal yolun bu nitelikte olmadığı durumlarda ana kural ( TMK. mad. 702/II ) geçerli olup, bir ya da bir kısım mirasçının istemi, sıfat yokluğundan reddedilecektir.

Uyuşmazlık konusu olayda, davacı, murisinden intikal eden taşınmaza ( paydaş bulunmayan ) davalının elatmasının önlenmesi ile birlikte ecrimisil istemiştir. Terekeye dahil bir taşınmaza elatmanın önlenmesi davası “”terekedeki hakların korunması”” kavramına dahil olduğundan mirasçılardan herhangi birisi veya birkaçı tarafından açılabilir. Buna karşın ecrimisil davası, “”terekedeki hakların korunması”” ile ilgili olmayıp terekedeki taşınmazdan yararlanmaya yönelik bulunmaktadır. Böyle bir durumda ana kural gereğince birlikte hareket etme gereği vardır. Bu nedenle, iştirak halinde mülkiyet konusu olan bir mal veya hakka ilişkin ( örneğin uyuşmazlık konusu olan olayda olduğu üzere – ecrimisil – ) davalarının, -bağımsız olarak açıldığı takdirde elbirliği ( iştirak ) halindeki maliklerin ( paydaşların ) hepsi tarafından veya hepsine karşı birlikte açılması zorunludur.

II/1 ) TEREKEDEN ( veya tereke mallarının semerelerinden ) FAYDALANMA BİRLİKTE HAREKET ESASINA DAYANIR.

Mirasçılar, tereke mallarını kullanabilir ve bunlardan yararlanabilirler. Kullanma ve istifade hakkı müşterektir ve tüm mirasçılara aittir. Bu hak, terekenin idaresine ve birlikte hareket esasına dayanır. Bu konuda, mirasçıların anlaşmaları şarttır. Anlaşmazlık halinde, mirasçılara tayin olunacak temsilci, tereke mallarını idare edeceği gibi, mirasçıların kullanma ve faydalanma haklarını da düzenler.

II/2 ) ALACAK HAKLARI ÜZERİNDE TASARRUF

Terekeye dahil alacakları mahkeme ve cebri icra yoluyla takibe, mirasçıların ( ortakların ) hepsi birden yetkilidir. Tasarruf mahiyetinde olan tüm işlemler gibi, dava da ancak ortakların hepsi veya mümessilleri tarafından açılabilir. Nitekim İsviçre Federal Mahkemesi de dava yoluyla bir alacağı takipte, tasarruf mahiyeti görmüştür. Terekeye ait bir alacağın tüm mirasçılar tarafından ileri sürülmesi zorunluğu, mirasçılardan birinin davayı kötü idaresi yüzünden diğer mirasçılara da ait olan bir alacağı yok edebileceği düşüncesinden doğmaktadır ( Ayiter, Nuşin: Elbirliği Ortaklıkları, Ank. 1961, sh. 133 ve orada anılan Federal Mahkeme Kararları ve sh. 140 ).

II/3 ) YAPILMASI ZORUNLU İŞLEMLER

Olağan koruma eylemleri ve buna bağlı olarak onarımlar, mahsullerin toplanması, bozulacak olanların satılması, ivedi olarak yapılması zorunlu bulunan işlerin yerine getirilmesi gibi işlemler, tek bir mirasçı tarafından yapılabilir. Çünkü bunlar, tereke mallarının değerlerinin korunması için yapılan eylem ve işlemlerdir.

II/4 ) TAKSİMİ KABİL OLMAYAN TALEPLER ( örneğin; istihkak, elatmanın önlenmesi, tapu sicilinde hak sahipliğinin saptanması gibi talep ve davalar ) ORTAKLARDAN HER BİRİ TARAFINDAN İLERİ SÜRÜLEBİLİR. ECRİMİSİL GİBİ TAKSİMİ KABİL DAVALARIN ORTAKLARDAN BİRİSİ TARAFINDAN AÇILABİLECEĞİNİN KABULÜ İSE, DİĞER ORTAKLARI ZARARA SOKMASI OLASILIĞINI GÜNDEME GETİREBİLECEĞİ GİBİ TEREKE MALLARININ DOĞRU BİR ŞEKİLDE PAYLAŞTIRILMASINDA DA SAKINCALAR YARATABİLİR.

III- ELATMANIN ÖNLENMESİ DAVASI İLE ECRİMİSİL DAVASI ARASINDAKİ FARKLAR

Elatmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası çoğu kez birlikte açıldığı halde, ikisi de aynı mahiyette olmayıp çıkış noktaları ve görevleri ( amaçları ) birbirinden farklıdır. Şöyle ki elatmanın önlenmesi davası objektif olarak haksız ihlalin giderilmesinin, ecrimisil ( tazminat ) davası ise haksız eylemin mal varlığından ( terekede ) meydana getirdiği değişikliklerin giderilmesine hizmet eder ( Bkz. Giritlioğlu, Necla: Müdahalenin Men’i ( elatmanın önlenmesi ) Davası, İst. 1984, sh. 55 ve orada anılan FEHR ).

IV- OBJEKTİF DAVA BİRLEŞMESİ

Bu halde davacı, davalıya karşı olan birden fazla talebini ( elatmanın önlenmesi + ecrimisil ) aynı davada birleştirir; yani birden fazla davasını ( aynı davalıya karşı ) aynı dava dilekçesi ile açar, buna objektif dava birleşmesi denir. Davaların birleşmesi taleplerin maddi hukuk bakımından hukuksal niteliğini değiştirmediği gibi kendilerine usul hukuku yönünden de bir ayrıcalık sağlamaz. Bir başka anlatımla, talepler ayrı ayrı bağımsızdır, kendilerine özgü hukuk kurallarına bağlıdır ve bu nedenle de ecrimisil istemi başka bir talebin ( elatmanın önlenmesi ) yukarıda açıklanan hukuksal ayrıcalığından yararlanamaz.

V- TAPU KAPSAM VE SINIRI YÖNÜNDEN GEREKLİ ÖZEN GÖSTERİLMELİDİR.

Bundan ayrı, tapu sicili aleni olup tapu kayıtları iptal edilinceye kadar geçerliliğini korur. Davalının, tapu kaydına göre gerekli özeni göstererek taşınmazını kullanması gerekirdi. Zira tapusunun sınırı ve kapsamı yönünden kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse, TMK. 993-995 anlamında iyiniyetli sayılamaz.

VI-SONUÇ :

Bir davada tarafların taraf ehliyetine sahip olmaları dava şartlarındandır. Bu nedenle, davanın taraflarından birinin taraf ehliyetine sahip olmadığı mahkemece kendiliğinden ( re’sen ) gözetilir ve dava esasa girilmeden ( mesmu olmadığından ) reddedilir.

Elbirliği ( iştirak ) halindeki mülkiyet kuralları ( TMK. mad. 640, 702 ) gereğince, miras ortaklığının ( terekenin ) tümüne ilişkin davaların, bütün mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir ( zorunlu dava arkadaşlığı ).

Davacı mirasçının kendi açtığı böyle bir davayı yalnız başına yürütemez Davayı tüm mirasçıların birlikte yürütmeleri gerekir. Şu var ki, mahkeme davacının açtığı davayı hemen reddetmemelidir. Mahkemece, diğer mirasçıların davaya katılması ( icazet vermelerini ) sağlaması veya terekeye temsilci tayin ettirmesi ( TMK. mad. 640 ) için davacıya uygun bir süre vermelidir ( Karş. 11.10.1982 gün ve 3/2 sayılı Çit. Bir. Kar. ).

O halde mahkemece yapılacak iş; yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda araştırma ve inceleme yapılarak varılacak uygun sonuç dairesinde bir karar vermekten ibarettir.

Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince ( BOZULMASINA ), ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6.11.2003 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine vermiş olduğu zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır.

İyi niyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir.

İyi niyetli olmayan zilyet, şeyi kime geri vereceğini bilmediği sürece ancak kusuruyla verdiği zararlardan sorumlu olur (TMK. md. 995).

İş, işi görülenin yararı için yapılmamış olsa bile, o, işten doğan yararları kendisine maletme hakkına sahiptir.

İşi görülen, kendisine malettiği yararlar oranında, işgörenin giderlerini ödemekle ve onu, girmiş olduğu borçlardan kurtarmakla yükümlüdür (BK. md. 414).

I. Kavram

Bir ecrimisil davasından söz edebilmek için, davalının, haksız ve kötü niyetli olarak, davacının izni olmadan, onun taşınmazına elatıp kullanması gerekir.

Bir kimsenin üzerinde hiç bir hakkı bulunmadığını bildiği veya bilebilecek durumda olduğu bir taşınmazı kiraya verip kiralarını almış olması durumu, kötü niyetli zilyedin eli altındaki malın medeni semerelerini almış olması durumudur.

Davacı taşınmazla mülkiyet veya zilyetlik bağını; davalı ise kullanmasının kötü niyete veya haksız bir nedene dayanmadığını, tam tersine taşınmazla ve kullanımla haklı bir ilgisinin bulunduğunu kanıtlamalıdır.

Haksız kullanma tazminatı, “haksız işgal tazminatı” olup, kötü niyetli zilyetten istenir. “Kötü niyetli işgal” olgusu bu tür davaların özünü oluşturur. Bu nedenle tazminat isteyen davacının malik olması yeterli olmayıp, “şagil”in ayrıca kötü niyetli olması gerekir.

II. Kapsam

A. Kaçak Yapılarda Ecrimisil

İmar Kanunu hükümleri uyarınca inşaat yapım işleri ilgili merciinden alınacak ruhsata bağlıdır. Yapılacak inşaatın onaylı ruhsat ve eklerine uygun olması gerekir. Yapı eylemli olarak onaylı projeye aykırı inşa edilmişse, projesine aykırı olan bu yerler kamu düzeninden olan imar mevzuatı karşısında kaçak inşaat sayılacağından buralar için ecrimisil istenemez. Ekonomik değeri bulunmayan bu yerlerin sadece yıkımı istenebilir.

B.Sözleşmenin Geriye Etkili Bozulması Durumunda Ecrimsil

İş sahibi, edimini yerine getirmeyen yüklenici ile yaptığı inşaat sözleşmesini geçmişe etkili olarak bozmak ve teslim/tamamlama tarihinden önce yüklenici ve onun “alacağın temliki” yoluyla bağımsız bölüm satıp teslim ettiği üçüncü kişiler adına tesis edilen tapu kayıtlarının iptali ile kendi adına tescilini istemekle birlikte, acaba üçüncü kişiler aleyhine tapu iptal ve tescil davasından başka ecrimisil davası da açabilir mi?

Ecrimisil bir haksız kullanma tazminatıdır. Oysa bazen üçüncü kişiler haksız olarak değil hukuk düzenine uygun olarak (alacağın temliki veya mülkiyetin naklini sağlayan resmi satış sözleşmesiyle) dava konusu taşınmazı elinde bulundururlar. Bu durumda bir ayrım yapmalıyız:

1. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında adi yazılı sözleşme ile temlik ve teslim edilmiş olmakla birlikte henüz tescil yapılmamışsa: Bu durumda yalnız yüklenici aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onun adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıklarını yitirmelerine neden olmaz. Bunun için, iş sahibinin alacağın temliki sözleşmesiyle bağımsız bölümü kullanan üçüncü kişiler aleyhine ayrıca elatmanın önlenmesi davası açması ve bu kararı kesinleştirmesi gerekir. İşte ecrimisil, elatmanın önlenmesine ilişkin kararın kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir. Hemen belirtelim ki, bu iki hukuk yolunun aynı dava dilekçesinde istenmesine bir engel bulunmamaktadır.

2. Dava konusu bağımsız bölümler üçüncü kişilere yüklenici tarafından “alacağın temliki” kapsamında tapuda resmi sözleşmeyle satılmış ve teslim edilmişse: Bu durumda yüklenici ile birlikte onun bağımsız bölüm sattığı üçüncü kişiler aleyhine açılacak sözleşmenin bozulması ve onların adına kurulan tapuların iptali davası sonunda “talep doğrultusunda” verilecek “sözleşmenin bozulması ve tapu iptal ve tescil kararı”nın kesinleştiği tarihle birlikte, üçüncü kişilerin hukuk düzenindeki haklılıkları sona erer. Bu durumda, elatmanın önlenmesi davasında üçüncü kişilerin o bağımsız bölümü ellerinde tutmalarının haklı olup olmadığı tartışılmaz, tapu iptal kararının kesinleşmesiyle birlikte üçüncü kişilerin elleri altındaki bağımsız bölümleri iş sahibine teslim etmeleri gerekir. Teslim etmezlerse, aleyhlerine elatmanın önlenmesi davası açılarak sonuca gidilir. İşte ecrimisil, bu olasılıkta, tapu iptal ve tescil kararının kesinleştiği tarihten sonrası için (elatmanın önlendiği/tahliyenin gerçekleştirildiği tarihe kadar) söz konusu olabilir.

C. Proje Dışı İmalatlar İçin Ecrimisil

Sözleşmeciler, proje dışı imalatın yalnız bir sözleşmecinin olacağını, öbür sözleşmecinin bu imalattan bir hak talep edemeyeceğini açıkça kararlaştırmamışlarsa; sözleşmeciler sözleşme ve başlangıçta düzenlenen projede yer almayan imalatta (projeye aykırı olsun veya olmasın) sözleşmede belirtilen oranda hak sahibi olacağından, örneğin yüklenici böyle bir yere tek başına sahipleniyorsa, iş sahibi, kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilir.

D. Paydaşlar Arasında Ecrimisil

Paylı mülkiyete bağlı bir taşınmazda bir malikin taşınmazı kullanan öbür maliklerden haksız kullanma tazminatı (ecrimisil) isteyebilmesi için taşınmazdan yararlanma isteğini karşı tarafa iletmiş olması zorunludur. Buna “intifadan men şartı” denilmekte olup, bu koşulun gerçekleşmesi anılan tazminat istenen süreden önce davacı paydaşın davaya konu taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak isteğini davalı paydaşa bildirmiş olmasına bağlıdır. Başka bir anlatımla, haksız kullanma tazminatı isteminin kabul edilebilmesi için, yararlanmanın herhangi bir nedene dayanmaması ve bu konuda hak sahibinin “men iradesi”nin karşı tarafa ulaştırılması gerekir.

Yararlanması önlenmeyen bir paydaş, ecrimisil davası açamaz. Paydaşın yararlanmasının önlenip önlenmediği dava koşulu olduğundan, yargıç tarafından görevinden ötürü göz önünde bulundurmalıdır. Taşınmazın bağ ve bahçe gibi doğal ürün veren ya da kiraya verilerek hukuksal semere elde edilen yerlerden olması, paylı taşınmazı işgal eden paydaşın bu taşınmazın tamamında hak iddia ve öbürünün paydaşlığını inkâr etmesi, taşınmazın ticari amaçla kullanılması, paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı ortak taşınmaz veya bölümlerin belli olması, davacı paydaş tarafından davalı paydaş aleyhine daha önce o taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil ve benzeri davalar açılması durumunda “yararlanmanın önlenmesi” koşulunu aramaya gerek bulunmamaktadır.

Yararlanmanın önlendiği itirazı yemin dahil her türlü delille kanıtlanabilir.

Dava açılması, ihtarname tebliğ edilmiş gibi, yararlanmasının önlendiğini gösterir.

E. Hapis Hakkında Ecrimisil

Davalı taşınmazı “hapis hakkına” dayanarak elinde bulunduruyor veya kullanıyorsa, bu dönem için ondan ecrimisil istenemeyecektir. Örneğin, taşınmaz malı “haricen” satın alıp da açtığı tescil davası reddedilen bu nedenle satış bedelinin geri ödenmesini isteyen kişinin taşınmaz üzerinde hapis hakkı vardır; bu nedenle kendisinden haksız kullanma tazminatı istenemez.

İnşaatlar “kaçak” olup, davalıya, taşınmaz üzerinde herhangi bir hak sağlamadığından ve iyi niyetli zilyet de sayılamayacağından, Türk Medeni Kanunu’nun 994. maddesi gereğince taşınmazı “alıkoyma” hakkı yoktur. Yüklenicinin, taşınmaz üzerinde mülkiyet yahut korunması gereken başkaca ayni veya şahsi bir hakkının bulunmadığının belirlenmesi durumunda, yüklenici kötü niyetli zilyet ve haksız işgalci olur.

F. Açık Veya Örülü Onayda Ecrimisil

Taşınmazın kullanılmasına uzunca bir süre karşı çıkılmamışsa, bu, onay verildiğini gösterir. Yazılı veya sözlü, açık veya örülü olarak verilen onay bir ihtarname veya açılan bir dava ile geri alınabilir. Ecrimisil ancak, onayın geri alındığı tarihten sonrası için söz konusu olabilir.

Taşınmazı “haricen satın alan kişi, elatmanın önlenmesi davası açılıncaya kadar iyi niyetli zilyet kabul edilmelidir: Davacı taşınmazı “haricen” davalıya satmış ve zilyetliğini de devretmişse, ecrimisil isteyemeyecektir.

G.Apartmanın Ortak Yerlerinin Kullanılmasında Ecrimisil

Yüklenici, projeye aykırı olarak, yapının ortak yerlerini, bağımsız bölümler oluşturarak veya oluşturmayarak, kullanmakta veya kiraya vererek gelir elde etmekteyse ya da arsa sahibinin kullanmasına engel oluyorsa, arsa sahibi veya ardılları ondan <arsa payı oranında> kullanma tazminatı isteyebilirler.

Özel ortak amaçlara özgülenmiş ortak yerlerin (örneğin sığınağın) bu özel amaca özgülemesi kaldırılmadığı sürece herhangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oybirliğiyle karar alması halinde dahi kiraya verilmesi olanaklı bulunmadığından bu gibi yerlerin işgali nedeniyle ecrimisil istenemez.

H. Haksız Kullanan Kişilerin İsteyebileceği Giderler

Hemen belirtelim ki, üçüncü kişiler, yasal bir yapıda, ellerinden alınan bağımsız bölümler için yaptıkları yararlı ve zorunlu giderleri iş sahibinden isteyebilirler. Hatta TMK. md. 994/I gereğince, bu amaçla açılan dava sonuçlanıncaya ve giderler ödeninceye kadar bağımsız bölümleri ellerinde tutma, yani teslim etmeme hakkına sahiptirler.

Yasal olmayan bir binada ise, üçüncü kişiler, eğer koşullar gerçekleşmişse, yalnız “kullanma yararı tazminatı” isteyebilirler. Şöyle ki, üçüncü kişiler yasal olmayan bir yapıdaki bağımsız bölümlere öyle zorunlu giderler yapmışlardır ki iş sahibi, yapı yasal olmamasına karşın, bunların sayesinde bağımsız bölümleri kullanmakta ve ondan yararlanmaktadır; örneğin kira parası almakta veya eylemli olarak kullanmaktadır. İşte üçüncü kişiler ve yüklenici, iş sahibinden açıkladığımız kapsamda “kullanma yararı” tazminatı isteyebilirler. Bu tazminatın hesaplanacağı dönem, iş sahibinin kullanmaya/yararlanmaya (örneğin kira parası almaya) başladığı tarihten kullanmanın sona erdiği (örneğin kamu makamlarının kullanımı önlediği, yıktığı, boşalttığı) tarihe kadar sürer. Bu açıklamadan anlaşılmaktadır ki, “kullanma yararı tazminatı” ile “zorunlu ve yararlı giderler” aynı anlama gelmemektedir.

I. Ecrismil Davasıyla İşgale Devam Edilmesi

Davacının elatmanın önlenmesi davası açmayarak davalıların işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanması olanağı veren ecrimisil davasını açması, TMK. md. 2’de belirtilen dürüstlük kurallarıyla bağdaşmaz. Yargıtay bir kararında bu konuyu şöyle açıklamıştır: Ne var ki davacının mülkiyet hakkının Anayasa ve Yasalarla korunduğu ve onların güvencesi altında bulunduğu da bir gerçektir. Bu gerçekten hareketle yukarıdaki açıklamalar ve saptamalar ışığında konuya mülkiyet hakkı açısından bakıldığında, davacının mülkiyet hakkını korumak ve vaki olduğu anlaşılan müdahalenin önlenmesi için dava açabileceği tabiidir. Müdahalenin önlenmesi davası, davalı durumunda olacak olan şagillere hem bir ihtar olacak hem de kanundan doğabilecek haklarının korunması için karşılık dava açma veya bu hakların saptama olanağını verecektir. Bu suretle, yani müdahalenin önlenmesi davasının açılmasıyla şagil davalılar, artık yukarıda açıklanan gerekçelerle ecrimisil tazminatının dayanağı olan kötü niyetini mevcut olmadığı savını ileri süremezler. Bu sonucun değişik açıdan anlamı, niteliği ve süresi yukarıda belirlenmiş olduğu şekilde olan işgallerde, ecrimisil ancak Meni müdahale davasıyla birlikte ve ondan sonra söz konusu olabilir. Anılan davadan önce açılacak bir ecrimisil davası, davalıların işgalleri süreci içerisinde taşınmaza kazandırdıkları değer ve rantın haksız olarak davacıya aktarılmasına yol açar. İşgal olmasaydı tarla niteliğinde kalacak olan bir taşınmazın işgali ile kazandığı değer arttırıcı nitelikler nedeniyle davacının ecrimisil davalarıyla sürekli yarar sağlanması hakkaniyete ve objektif iyi niyet kurallarına uygun düşmez. İyi niyetli malik, bu tür niteliklere sahip taşınmazlardaki mülkiyet hakkının korunmasını istiyor ise, vaki tecavüzün önlenmesi için dava açmalıdır. Aksi halde, davalıların zamanında iyi niyetle emek ve varlıklarını katarak oluşturdukları değer artışından sürekli yararlanma sağlayan ecrimisil davaları tevvali edecek, davacı katkısı bulunmayan değer artışlarından haksız yere yararlanmış olacaktır. Ecrimisilin bilirkişinin yaptığı gibi binalar dahil edilmeyerek yalnız arz üzerine hesaplanmış olması yukarıda sözü edilen haksızlıkları ve sakıncaları bertaraf edemez. Çünkü, arzın getirebileceği ecrimisilin, mevcut olan alt yapı belediye hizmetleri ve genel olarak şehirleşme unsurlarının dışlanması suretiyle belirlenmesi mümkün olamayacaktır. Bu durumda davacının Meni müdahale davası açmayarak davalıların bizatihi işgalleri sonucu meydana gelen değer artışı ve ranttan haksız yere yararlanma olanağını veren ecrimisil davasını açması, Medeni Kanunu’nun 2. maddesinde hükmü bağlanan iyi niyet kurallarıyla da bağdaşmaz. O halde davacı mülkiyet hakkına dayanarak ancak uygun koşullarla şagiller hakkında müdahalenin önlenmesi davası açabilir. Ecrimisil tazminatının iki ana koşulu olan davalının kötü niyeti ve davacının kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.”

III. Hesabın İlkeleri

A. Hesap Yapılacak Süre: Davacı taşınmaza söz gelimi 1.1.2007 tarihinde kesinleşen kararla malik olmuştur. Bu tarihle dava tarihi arasındaki süre için ecrimisil bedeline hükmedilmesi gerekirken, dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık ecrimisil bedeline hükmedilmesi doğru değildir.

B. Ecrimisil kötü niyetli şagilin ödemekle sorumlu olduğu tazminat olup, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğudur.

C. Ecrimisil ödemekle yükümlü olan kişi, ancak işgal edip yararlandığı kısımdan sorumludur.

D. Haksız kullanma tazminatı, dava tarihine kadar hüküm altına alınmalıdır.

E. Haksız kullanma tazminatının, bilirkişiler tarafından, emsal taşınmazlardan da yararlanarak, davalı işgal etmese idi davacının taşınmazdan sağlayacağı yararların hesaplanması gerekir. Başka bir anlatımla, yargıç görevinden ötürü veya genel hayat ve hukuk deneyimlerine dayanarak bu tazminatı hesaplamayacaktır.

F. Haksız işgal edilen yerin TMK. md. 995’te belirlendiği üzere bir ekonomik yarar sağlayacak nitelikte olması gerekir. Örneğin, davalının haksız olarak işgal ettiği yer kendisinin de paydaş olarak yararlanma hakkına sahip olduğu ortak yerlerden olan teras olup bu terasın davacıya ne suretle yararlanması halinde bir fayda sağlayacağının kanıtlanması gerekir.

VI. Faiz

Ecrimisil davalarında faize, her yıl veya dönemin sonundan başlayarak kademeli olarak hükmedilmesi gerekir.

V. Zamanaşımı

A. Genel Olarak Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

İşgal tazminatı davalarının özel bir biçimi olan ecrimisil davaları beş yılda zamanaşımına uğrar.

B. TMK. md. 995’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

Medeni Kanunun 908. Maddesine giren davalardan (ecrimisil davaları dışında) TMK. md. 995’e dayanan tazmin davaları, niteliği bakımından zilyedin haksız eyleminden doğan tazminat davaları olduklarından, BK. md. 60’ta gösterilen zamanaşımlarına, BK. md. 414’e dayanan alacaklar ise BK. md. 125’te gösterilen zamanaşımına bağlı olacaklarından davanın kesin ve açık olarak davacı tarafça veya tereddüt halinde yargıç tarafından şu veya bu biçimde nitelendirilmesi, zamanaşımı bakımından son derece önemlidir. Tereddüt halinde bu dava, vekilliksiz işgörmeye ilişkin BK. md. 414’e dayanan bir dava sayılacağından on yıllık zamanaşımına ve TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi durumlarında ise, BK. md. 60’taki 1 ve 10 yıllık zamanaşımına ve olayına göre ceza zamanaşımına bağlı olacaktır.

3. BK. md. 414’e Dayanan Ecrimisil Davalarında Zamanaşımı

Bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği veya bilebilecek durumda bulunduğu bir taşınmazı kendi malı imiş gibi kiraya verip kiraları toplamış olması nedeniyle hak sahibinin o kimseden kiraların alınması için açacağı davanın gerek Borçlar Kanunun 414. maddesine dayanan, gerekse TMK. md. 995’e dayanan bir dava olarak nitelendirilmesi olanağı bulunmaktadır. Tereddüt halinde, Borçlar Kanununun 414. maddesi hükmüne dayanan yararların devri davası sayılır. Bundan dolayı on yıllık zamanaşımına bağlıdır.

VI.Görevli Mahkeme

İster tek başına açılsın, ister elatmanın önlenmesi veya tapu iptal ve tescil davasıyla açılsın, ecrimisil davaları davanın değerine göre belirlenir; değerine göre Asliye Hukuk veya Sulh Hukuk Mahkemelerinde bakılır.

Tapu iptal ve tescil, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil davalarının birlikte açılması durumunda, mahkemenin önce tapu iptal ve tescil veya elatmanın önlenmesi istemlerini incelemesi, davacının taşınmazla haklı ve üstün bağını saptadıktan sonra, haksız kullanma tazminatı istemini incelemeye geçmesi gerekir.

Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan uyuşmazlıklar, miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür. Ecrimisil davalarında görevli mahkeme ise dava değeri ile ilgilidir. Ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecrimisil davasında, talep konusu meblağ Asliye Hukuk Mahkemesinin görevine giriyorsa; ecrimisil davası ayrılarak Asliye Hukuk Mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin reddine karar verilmelidir.

VII. Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarına bakmaya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi veya davalının ikametgahı mahkemesi yetkilidir.

VIII. Davacı

Ecrimisil davalarında davacı, taşınmazı haksız olarak işgal edilen veya elatıp kullanılan gerçek veya tüzelkişilerdir.

IX. Davalı

Ecrimisil davalarında davalı, taşınmazı haksız olarak kullanan/kullananlar, elatıp kullanarak yarar sağlayanlardır.

X. Hesabın Türk Lirası Üzerinden Yapılması

Hesabın Türk Lirası üzerinden yapılması gerekir. Yargıtay bir kararında konuyu şöyle açıklamıştır:: “İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisilin belirlenmesinde; taşınmazın dava konusu dönemde, mevcut haliyle serbest koşullarda getirebileceği kira parasının, sonraki dönemler için ise bulunan bu miktara Toptan Eşya Fiyat Endeksinin tamamı yansıtılmak suretiyle bulunacak miktardan az olmamak koşuluyla bulunacak ecrimisilin hüküm altına alınması gerekir. Haksız fiil benzeri olan ecrimisil /8.3.1950-22/4 sayılı İBK ) istemine ilişkin ecrimisil davalarında önem taşıyan diğer bir yön de ecrimisil miktarının Türk Parası üzerinden belirlenmesi gerektiğidir. Zira. Borçlar Kanununun 83. maddesi ile ancak sözleşmeye dayanan borçların yabancı para ile ödenmesi hususu düzenlenmiş bulunmaktadır. Hukukumuzda tazminat istemlerinde hükmedilecek para birimi hakkında bir düzenleme yapılmamıştır.

DAVA AÇMAK İÇİN ARANAN ŞARTLAR

1- Davalı, davacının rızası olmadan taşınmazı kullanmış (haksız işgal) olmalıdır.
2- Davalı, kötü niyetli olmalıdır.
Haksız ve kötü niyetle kullanan kişiye dava açmadan önce ihtarname ile durumu bildirmek gerekir. Ancak mirasçılar arasında açılan ecrimisil davalarında ihtarname çekme zorunluluğu yoktur.

ECRİMİSİL DAVASI ZAMAN AŞIMI SÜRESİ NEDİR?
Ecrimisil talebinde zaman aşımı süresi 5 (beş) yıldır. Ecrimisil geriye dönük en fazla 5 yıllık ecrimisil talep edilebilir. Ecrimisil davalarında dava tarihine kadar gerçekleşmiş zarar talep edilebilir. Dava tarihinden sonra gerçekleşmesi muhtemel zarar talep edilemez.
Ecrimisil rakamının hesabında kullanılan malın kira değeri esas alınarak bilirkişilerce tespit yapılır.

İŞGAL ŞEKİLLERİ NELERDİR?
1-İzinsiz inşaat yapmak,
2-İzinsiz kullanmak,
3- Kiraya verilen taşınmaz mallarda kira süresi sona erdiği halde sözleşme yenilenmeden kullanıma devam etmek,
4- Tahsisli veya kamu hizmetinde kullanılmak üzere kiralanmış bir binanın bir kısmını işgal etmek.

ECRİMİSİL BEDELİ BELİRLENİRKEN TAŞINMAZIN DEĞERİNİ ETKİLEYEN UNSURLAR

1- İmar durumu,
2- Yüzölçümü,
3- Niteliği,
4- Verimi (Tarım arazilerinde),
5- Alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı,
6- Konumu,
7- İşgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir,
8- Aynı yer ve mahalde bulunan emsal nitelikteki taşınmazlar için oluşmuş kira bedelleri veya ecrimisiller, varsa bunlara ilişkin kesinleşmiş yargı kararları, gerektiğinde ilgisine göre belediye, ticaret odası, sanayi odası, ziraat odası, borsa gibi kuruluşlardan veya bilirkişilerden soruşturularak edinilecek bilgiler ile taşınmazın değerini etkileyecek tüm unsurlar dikkate alınarak rayiç değer tespit edilir.

TAŞINMAZLARINDA ECRİMİSİL İŞLEMLERİ BEDELİNİN BELİRLENMESİ
Hazine taşınmazlarının gerçek veya tüzel kişilerce işgale uğradığının tespit edildiği tarihten itibaren 15 gün içinde “Taşınmaz Tespit Tutanağına” dayanılarak bedel tespit komisyonunca tespit tarihinden geriye doğru 5 yılı geçmemek üzere, bedel tespit komisyonunca ecrimisil tespit ve takdir edilir.
Ecrimisil tespit ve takdir edilirken, taşınmazının değerini etkileyebilecek durumlar göz önüne alınarak hesaplanmaktadır.

Ecrimisil borçlusunun ödeme güçlüğü nedeniyle yazılı olarak talep etmesi ve toplam ecrimisilin en az %25inin peşin olarak ödenmesi kaydıyla ecrimisil, en fazla bir yıl içinde taksitler hâlinde ödenebilir.

Ecrimisil bedellerinin tahsil edilmesi, taşınmazdaki kullanımın devamı hakkını vermez.

YARGITAY Hukuk Genel Kurulu
ESAS: 2013/3-752
KARAR: 2014/334

Taraflar arasındaki “Ecrimisil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; …3.Asliye Hukuk Mahkemesi’nce davanın reddine dair verilen 22.02.2011 gün ve 2010/104 E.-2011/37 K sayılı kararın incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 3.Hukuk Dairesi’nin 29.11.2011 gün ve 2011/10877 E.-2011/19020 K sayılı bozma ilamı ile;(…Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlar ile birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.Mahkemece; “Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir. Gerekçesiyle” davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir.

Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler.

Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği….bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği,…Medeni Kanunun (eski) 908.maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.

Somut olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkânı, (bina projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır.

Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.

Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın – Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch…Ayrıca bkz.Burak Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).

Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkûm edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.

Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

HUKUK GENEL KURULU KARARI

Hukuk Genel Kurulu’nca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kâğıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:

Dava, haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil istemine ilişkindir.

Davacılar vekili; davalı kiracının kira sözleşmesi dışında kalan bölümü, kiralanan alanlar ile birleştirmek suretiyle kullandığını ileri sürerek ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalı vekili; davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkânların mütemmim cüz’ü niteliğinde olduğunu, ayrıca kira veya sair gelir elde edilebilecek vasıfta olmadığını bildirerek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

Mahkemece; davaya konu bölümün projede sığınak olarak gösterildiği, ortak kullanım alanında kaldığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, davacılar vekilinin temyizi üzerine, Özel Dairece yukarıda açıklanan nedenlerle karar bozulmuştur.

Yerel Mahkemece, önceki gerekçeler genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiş, direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak mülkiyet hükümlerine tabi olan yer için ecrimisil talep edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi noktasında toplanmaktadır.

Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere özellikle, projesinde ortak kullanım alanı (sığınak) olarak gösterilen dava konusu bölümün, davalı tarafından bodrum katla ilişkilendirilerek, ekonomik fayda sağlamak amacıyla birlikte kullanıldığı; bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı, hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığının olması gerektiği, bu bakımdan bu yeri kullanan kişinin hak sahiplerine haksız işgal tazminatı ödemek zorunda olduğu, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle gelir elde etmeye özgülenmemiş olmasının sonuca etkili bulunmamasına göre, Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, aksine düşüncelerle önceki kararda direnilmesinin usul ve yasaya aykırıdır.

Yapılan görüşmeler sırasında, bir kısım üyelerce, dava konusu bölümün projesinde sığınak olduğu, kat mülkiyeti kanununa göre amacı dışında kullanılmayacağı, niteliği itibariyle gelir getiren yer olarak değerlendirilemeyeceğinden davanın reddine karar verilmesinin usul ve yasaya uygun bulunduğu ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca yukarıda belirtilen nedenlerle benimsenmemiştir.

O halde, Hukuk Genel Kurulu çoğunluğunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan direnme kararı bozulmalıdır.

S O N U Ç : Davacılar vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Hukuk Genel Kurulu tarafından da benimsenen Özel Dairenin bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanunun 30.maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429.maddesi gereğince BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, aynı kanunun 440/I.maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.03.2014 gününde yapılan görüşmede oyçokluğu ile karar verildi.

KARŞI OY

Dava, haksız işgal nedeniyle ecrimisil talebine ilişkindir.

Uyuşmazlık, yapı projesinde sığınak olarak gösterilen ve ortak mülkiyet hükümlerine tâbi olan yerin ecrimisile tahammüllü olup olamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davalının kullanımından dolayı ecrimisil ödemesi gerekip gerekmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; … Cad. No:57 …/…adresinde bulunan taşınmazlarını 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiraladıklarını, kira sözleşmesi gereğince taşınmazda zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1. katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin kiraya verilmesine rağmen davalı banka şubesinin vekil edenlerine ait bodrum katı da kiralanan alanlar ile birleştirmek suretiyle kullanmaya başladığını, vekil edenlerinin 01.12.2001 tarihinden bu yana dava konusu taşınmazdaki fuzuli işgaline son verilmesi için davalıya ihtaratta bulunduklarını, tanık beyanları ile ispat edeceklerini bildirerek fazlaya ilişkin talepleri saklı kalmak kaydı ile toplam 20.000,00-TL ecrimisilin dönem sonlarından itibaren hesaplanacak olan ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı şirket vekili cevap dilekçesinde özetle: davacı tarafından ihtarnamede 215.015,71-TL, dava açılırken 20.000,00-TL ecrimisil talep edildiğinden ihtarnamede belirtilen ecrimisil tutarı üzerinden harcın ikmal edilmesi gerektiğini, taraflar arasındaki kira ilişkisinin 01.12.2001 tarihli sözleşme ile başladığını, davaya konu edilen bölümün, kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüz’ü niteliğinde, banka şubesi girişi dışında ayrı bir girişi dahi olmayan ve tapu kaydında da bağımsız bölüm olarak kayıtlı olmayan bir bölüm olduğundan ayrıca kira veya sair gelir elde edilebilecek vasıfta olmadığını bildirerek davanın reddine karar verilmesini. davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

Mahkemece yapılan yargılama sonucunda;…3.Asliye Hukuk Mahkemesinin 22.02.2011 tarih,2010/104 Esas,2011/37 Karar sayılı kararı ile;davanın reddine karar verilmiştir.

Davacı vekilinin temyizi üzerine Yüksek 3.HD. 29.11.2011 gün ve 10877/19020 E/K sayılı kararı ile “Davacı vekili dilekçesi ile; müvekkillerine ait taşınmazın, 01.12.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davalıya kiralandığını; kira sözleşmesi gereğince, taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerinin kiralanmış bulunduğunu; davalı banka şubesinin, kira sözleşmesine dahil edilmeyen bodrum katı da kiralamış olduğu alanlar ile birleştirerek kullanmaya başladığını, bu kullanıma rızalarının olmadığını davalı tarafa defalarca ihtaratta bulunduklarını, buna rağmen davalının kullanımını sürdürdüğünü iddia ederek; fuzuli işgal nedeniyle, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak üzere, şimdilik 20.000 TL ecrimisil alacağının dönem sonlarından itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde; haksız fiile ilişkin zamanaşımı süresinin dolduğunu, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 8 yılı aşkın bir süre öncesine dayandığını ve davaya konu edilen bölümün kira kontratına konu olan dükkânın mütemmim cüzü niteliğinde bulunduğunu savunarak; davanın reddini istemiştir.Mahkemece; “Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkan ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle, davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.

Gerekçesiyle” davanın reddi cihetine gidilmiş, hüküm davacılar vekili tarafından süresinde temyiz edilmiştir. Davacılar, malik oldukları binanın bodrum katının davalı tarafından kira sözleşmesi kapsamı dışında kullanıldığını, karşılığında bir ücret ödenmediğini iddia ederek; haksız kullanım karşılığı, ecrimisil talep etmektedirler.Bilindiği gibi, gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere, ecrimisil; (diğer bir deyişle işgal tazminatı) hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup, 08.03.1950 tarih 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararında “…fuzuli işgalin kiraya benzetilemeyeceği, haksız bir eylem sayılması gerektiği….bir zarar meydana gelirse bunun tazmin ettirileceği,…Medeni Kanunun (eski) 908.maddesi anlamında zilyedin faydalanmasından doğan bir istem olduğu…” vurgulanmıştır. Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, en azı kira geliri, en çoğu ise tam gelir yoksunluğu karşılığı zarardır.Somut olayda; davalının, kiraladığı zemin kattaki asma katlı dükkânı, (bina projesinde bağımsız bölüm olarak gösterilmeyen) bodrum katla ilişkilendirerek (ekonomik fayda sağlamak amacıyla) birlikte kullandığı; buna karşılık, davacıların bu kullanım nedeniyle bir zararının doğduğu anlaşılmaktadır. Mahkemece, davalı tarafından yararlanılan ve haksız olarak kullanılan bu yerin, bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığından bahisle, ecrimisil talebinin reddine karar verilmiştir. Oysa, bir kimsenin başkasına ait olduğunu bildiği taşınmazı; hukuki bir dayanağı olmadan kendi malı gibi kullanması ve dolayısıyla ekonomik yarar sağlamasının bir karşılığı olmalıdır. Bir nesneye (taşınmaza) haksız olarak kötüniyetle, kendi çıkarına zilyet olan kimse, onu hak sahibine geri vermekle yükümlüdür.Bundan ayrı olarak, kendi çıkarına haksız olarak başkasının hukuk alanına girip, işine karışıp kazanç elde eden kimse (davalı), hak sahibinin (davacının) tazminat davasındaki gibi zararı ya da nedensiz zenginleşmedeki gibi yoksullaşması aranmaksızın – Bu “haksız karışma kazancı”nı geri vermesi gerekmektedir (Tandoğan, Haluk:Mukayeseli Hukuk ve Hususiyle İsviçre-Türk Hukuku bakımından Vekaletsiz İşgörme, İst.1957, sh, 56 vd; 60/61, 64/66 da anılan yazarlar. Zimmermann, Schulz, Reichel, E.Wolf, Friedrıch…Ayrıca bkz.Burak Özen: haksız Zilyedlikte iade; Doktora Tezi-, İst.2003, sh.249).Davalı, taşınmazı bizzat kullanmasının objektif değerini ödemeye mahkûm edilmelidir. O kadar ki, haksız olarak kullanılan taşınmazın ekonomik tahsis amacı itibariyle (somut olayda projede sığınak) gelir elde etmeye örgütlenmemiş olması dahi sonuca etkili görülmemelidir. Öyleyse, dava konusu davalının elinde tuttuğu taşınmazın; kiraya verilmesi halinde piyasa koşullarına göre ne kadar bedel getireceği bilirkişi eliyle belirlenmeli ve sonucuna göre bir hüküm kurulmalıdır.Mahkemece, yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme sonucu yazılı şekilde, davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA…” gerekçesiyle temyiz olunan kararın oyçokluğu ile bozulmasına karar verilmiştir.
…Asliye Hukuk Mahkemesinin kapatılarak dosyanın İstanbul Adliyesine gönderilmesi sonrasında İstanbul 18.Asliye Hukuk Mahkemesinin 05.11.2012 tarih,2012/335
Esas,2012/454 Karar sayılı kararı ile ;

“Dava mahiyeti itibariyle haksız işgal iddiasına dayalı ecrimisil talebinden ibarettir. Mahkememizce taşınmaza ilişkin tapu kayıtları ve tasdikli proje getirtilmiş, tarafların beyan ve delilleri alınmış, mahallinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılmıştır. Davaya konu İstanbul ili, Bayrampaşa ilçesi, Sağmalcılar Mahallesi, 6 ada, 3 parsel sayılı 194,59 m2 alanlı arsa vasıflı kat irtifaklı taşınmazın zemin kat bağımsız bölüm no:1 asma katlı dükkân, 1.kat bağımsız bölüm no:2 büro, 2.kat bağımsız bölüm no:3, 4, 5, 6 ve 7 büroda kayıtlı taşınmazların 1/2’şer hissesinin davacılar Ahmet ve Cevriye Tunç adına kayıtlı olduğu, şerhler hanesinde …5.Noterliğinden tasdikli kira sözleşmesi ile 01.01.2001 tarihinden başlamak üzere 10 yıl müddetle Şekerbank T.A.Ş lehine kira şerhi ve haciz şerhi bulunduğu görülmüştür. Taraflar arasında tanzim olunan 01.12.2001 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile davaya konu taşınmazda zemin kat l nolu asma katlı dükkân ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6, 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin 10 yıl müddetle davalı bankaya kiraya verildiği, mahkememizden kira sözleşmesi harici olarak davalının kullanımında olduğu iddia edilen bodrum kat alan için ecrimisil talep edildiği anlaşılmaktadır. Dosyaya sunulan Beyoğlu 37. Noterliğinin 25.02.2010 tarih ve 04601 yevmiye nolu ihtarname ile davacılar tarafından davalı bankaya davaya konu taşınmaza ilişkin ecrimisil bedelinin ödenmesine ilişkin ihtarname gönderildiği görülmüştür. Mahkememizce mahallinde yapılan keşifte bilirkişi heyetince tanzim edilen rapor ve krokiye göre, taşınmaz üzerinde bodrum kat, zemin kat, asma kat ve 5 normal kattan oluşan betonarme karkas bina bulunduğu, ecrimisil talep edilen kısmın bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, bu kısmın davalı tarafından arşiv oda, yemekhane ve mutfak olarak kullanıldığı, ecrimisil talep edilen bölümün projede sığınak olarak planlanan ortak kullanım alanında yer alması nedeniyle ecrimisile müteamili olmadığı tespit edilmiştir.

Dosya kapsamı, toplanan deliller, tapu kaydı, onaylı proje, keşif ve bilirkişi raporu ve bozma kararı bir arada değerlendirildiğinde; Dava konusu taşınmazın davacılar adına kayıtlı olup, kat irtifaklı taşınmazda davacıların 1/2’şer hisselerinin bulunduğu, taraflar arasında tanzim edilen 01.02.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile taşınmazın zemin kat 1 nolu asma katlı dükkân ve 1.katta bulunan 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 nolu büro vasıflı bağımsız bölümlerin davacılar tarafından davalı bankaya 10 yıllığına kiraya verildiği, mahkememizce mahallinde yapılan keşifte ecrimisil talep edilen davaya konu bölümün bodrum kat olup projede sığınak olarak yer alan ortak kullanım alanında kaldığı, dışarıya çıkış kapısının bulunmadığı, kiraya verilme ve gelir sağlama olanağı bulunan yerlerden olmadığı, ayrı bağımsız bölüm niteliğinde olmadığı anlaşıldığından ecrimisil talep edilmesi mümkün görülmemekle mahkememizce verilen 2010/104 esas, 22.02.2011 tarih ve 2011/37 sayılı hükümde direnilmesine, bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekmiştir.” gerekçesi ile ,direnme kararı verilmiş,direnme kararı davacı vekilince temyiz edilmiş, Yüksek Hukuk Genel Kurulunun sayın çoğunluğunun görüşleri doğrultusunda direnme kararı bozulmuştur.

Aşağıdaki nedenlerle sayın çoğunluğun bozma yönündeki görüşlerine katılmıyoruz.

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, davacı kiralayanlar tarafından, davalı kiracıya, kiralanan taşınmazda sığınak olarak geçen yerin, davalı kiracı tarafından amacı dışında kullanılması nedeniyle ecrimisil ödenip ödenmeyeceği noktasında toplandığı anlaşılmaktadır.Taşınmazın, davacılar tarafından davalı bankaya kiralandığı,projede sığınak olarak belirlenen yerin davalı tarafından kullanıldığı konularında bir çekişme mevcut değildir.Esasen uyuşmazlık; sığınakların amaç dışı kullanılmasının haksız kullanım sayılıp sayılmayacağı ve bu kullanımdan dolayı ecrimisil istenip istenmeyeceği noktasında toplanmaktadır.

Yerel mahkemece;davacıların ecrimisil talepleri, projede sığınak olarak yer alan bu alanın davalı kiracı tarafından kullanıldığı tespit edilmiş olmasına rağmen ,bu yerlerin kiraya verilme ve kira geliri getirme özelliğinin bulunmadığı gerekçesi ile talep reddedilmiştir.

Yüksek Özel Dairece; ecrimisilin hak sahibinin kötüniyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat türü olduğu, kulanımdan dolayı bir zarar doğduğu,davalı kiracının ekonomik çıkar elde ettiği ve kullanılan yerin sığınak olmasının, ecrimisilin verilmesi açısından önemli olmadığı gerekçeleri ile kararın bozulmasına karar verilmiştir.

Davalı kiracı tarafından, kira sözleşmesine istinaden kullanılan taşınmazın bodrumunda yer alan ve projede sığınak yeri olarak gözüken yeri kullanması, haksız kullanım olarak değerlendirilebilir ise de;sığınaklar, Kat Mülkiyeti Kanununa göre ortak yerlerden olup,bir kişinin Ya da kişilerin kullanımına tahsis edilmesi mümkün değildir.Olağanüstü hallerde, tüm kat maliklerince, amacına uygun kullanılması gereken yerin, amacı dışında kullanılması ve bu kullanımdan taşınmaz maliki yararına hak doğması hukuk düzeni açısından mümkün değildir.Hukuk düzeninin korumadığı bir durumdan, yasal olarak hak çıkarımı yapılamaz.Hukuk düzeni bir taraftan sığınakların özel kişiler tarafından kullanılmasını yasaklarken, diğer yandan,kullanımı yasak olan bir yerin malikinin ecrimisil adı altında bir kazanımda bulunmasına cevaz vermez.Aksi düşünce;hukuk düzeni açısından ciddi bir çelişki yaratır.Hukuk düzeninin korumadığı bir değerden, bir taraf yararına hak çıkarılması mümkün değildir.

Somut olayda sığınağın yer aldığı taşınmaz, davacı malikler tarafından davalı bankaya 01.12.2001 tarihinde kiraya verilmiş ve kira aktinin devam ettiği anlaşılmaktadır.Davacılar, bu kullanımdan yaklaşık 9 yıl geçtikten sonra 25.02.2010 tarihli noter ihtarnamesi ile ecrimisil talebinde bulunmuşlardır.Bu davranış, iyiniyet kuralları ile de bağdaşmaz.Herkes, haklarını kullanırken ve borçlarını ifa ederken, iyiniyet kurallarına uymakla yükümlüdür. 9 yılı aşkın kullanım amacına uygun olmayacak şekilde sığınağın kullanılmasına göz yumulup, 9 yıl geçtikten sonra, ecrimisil istemek yerine, davacıların,davalı kiracıyı, haksız kullanımı gördüğü anda, (sığınağın, ortak yerlerden olduğu,bu yerlerin amacı dışında kullanılmasının akte aykırılık teşkil ettiği şeklinde) uyarmak ve gerektiğinde akte aykırılık sebebine dayalı tahliye davası açmak ve sığınağın gerçek amacına uygun kullanımını sağlamak olmalıydı.Bozma kararına zorunlu olarak uyacak mahkemenin ecrimisil kararından sonra, ecrimisil ödenecek, taraflarda, sığınağın, ecrimisil bedelini ödemek kaydıyla kullanımının yasal hale geldiği inancı oluşacaktır. Bu surette, davalı kiracının, davacılara ecrimisil bedelini ödemek suretiyle sığınağı amacı dışında kullanmaya devam edecek olması son derece yanlış uygulamaları beraberinde getirecek,belki de sığınağın amacı dışında kullanımı nedeniyle oluşacak bir olağanüstü durum karşısında kiralanan da çalışanların hayatî bir tehlikeyle karşılaşması muhtemel olacaktır.

Kat Mülkiyeti hükümleri gereğince tamamen kamu yararı düşüncesi ile ortak yerlerden olarak projede belirlenen,tüm kat maliklerinin onayı ile dahi kiraya verilmesi ve kullanım amacı değiştirilmesi mümkün olmayan sığınağın, kullanım amacı dışında kullanılması halinde kat maliklerinin bu kullanımdan dolayı ecrimisil isteyemeyeceği yönündeki yerel mahkeme kararı isabetlidir.

Tüm bu nedenlerle; yerel mahkeme kararının onanması gerektiğinden, sayın çoğunluğun yerel mahkeme kararının bozulması yönündeki görüşlerine katılmıyoruz.

15.Hukuk Dairesi Başkanı 15.Hukuk Dairesi Üyesi

KARŞI OY YAZISI

Uyuşmazlık, kat irtifakı kurulu olan bir taşınmazda, ortak yer niteliğindeki sığınağın kiracı tarafından kullanılması nedeniyle ecrimisil ödenmesi gerekip gerekmediği noktasındadır.

Kat maliki olan davacılar ile davalı arasında 01.02.2001 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Sözleşmeyle zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölüm ile zemin üstündeki altı adet bağımsız bölüm iş yeri olarak kiralanmıştır.

Zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölüm, bodrum kattaki sığınak ile irtibatlı olup, kiracı burasını kira sözleşmesinin başından beri arşiv odası, mutfak ve yemekhane olarak kullanmaktadır. Kiraya verenler aradan 8 yıl 2 ay 24 gün gibi uzunca bir süre geçtikten sonra çektikleri noter ihtarnamesi ile kiracıdan ecrimisil istemişler, akabinde iş bu davayı açmışlardır. Dava konusu yer onaylı projesine göre sığınak niteliğinde ortak yer olarak tahsis edildiğinden, uyuşmazlığın haklı bir çözüme kavuşabilmesi için, kira sözleşmesi hükümleri (genel hükümler) ile Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.

Kiraya konu edilen zemin kattaki 1 nolu bağımsız bölümün, davaya konu bodrum kattaki sığınakla doğrudan irtibatlı olduğu, zemin katın kiracıya teslimiyle birlikte bodrum kattaki sığınağın zilyetliğinin kiracıya geçtiği ve sözleşmenin başlangıcından beri kiracının zilyet ve tasarrufunda olduğunda uyuşmazlık yoktur. Kiraya verenler de bu duruma 8 yıl 2 ay 24 gün gibi uzunca bir süre ses çıkarmamışlardır.

Ecrimisil, hak sahibinin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğuna göre, böylesi bir durumda kiracının kötü niyetli zilyet olduğu ileri sürülebilir mi? Bu soruya olumlu cevap vermek mümkün görülmemektedir.

Öte yandan, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 4/a maddesiyle, sığınaklar ortak yerler arasında sayılmıştır. Aynı kanunun 6/4.maddesinde de, bağımsız bölümlerin başkasına devri, kayıtlanması veya kiralanması halinde eklentiler ve ortak yerler de kendiliğinden devredilmiş, kayıtlanmış veya kiralanmış olur, hükmü öngörülmüştür. Kira sözleşmesi bu kanun hükmüyle birlikte değerlendirildiği takdirde de, kiracının somut olay açısından kötü niyetli zilyet olarak kabulünün mümkün olmadığı sonucuna varılmaktadır.

Yine Kat Mülkiyeti Kanunu 45.maddesine göre, ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadı ile kiralanması gibi önemli yönetim işleri, bütün kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri karar ile mümkün ise de;

Özel ortak amaçlara tahsis edilmiş ortak yerlerin, bu özel amaca tahsisi kaldırılmadığı müddetçe, her hangi bir gelir getirmesi ve tüm kat maliklerinin oy birliği ile karar alması halinde dahi kiraya verilmesi mümkün olmadığından, bu gibi yerlerin işgali sebebiyle de ecrimisil istenemez. (Yargıtay 18.H.D.’nin 11.12.2006 tarih ve 2006/7513-10438 sayılı ictihadı)

Bu nedenlerle, somut olayda davaya konu edilen sığınak da özel amaca tahsisli bu ortak yerlerden sayıldığından, yerel mahkemenin ecrimisil istenemeyeceğine dair direnme kararı usul ve yasaya uygun olup, onanması gerekirken, bozulmasına dair sayın çoğunluğun değerli görüşüne katılamıyorum.
18.Hukuk Dairesi Başkanı