Kat karşılığı inşaat sözleşmesi taraflarının en çok kararsızlık yaşadığı noktaların başında arsa payının devri ve teminat konuları gelmektedir. Arsa sahipleri yeni kurulmuş inşaat şirketlerinin finansal gücünden şüphe duyduklarından dolayı arsa payını müteahhide devretmekte tereddüt etmektedir. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yapılacak arsa payı devirlerini ve inşaatın tamamlanmasını garanti altına almak için aşağıda belirtilen teminat çeşitlerinden sadece birine yer verilebileceği gibi birden fazla teminatın uygulanması da mümkündür.

1.1  TEMİNAT SENEDİ / MEKTUBU

Arsa Sahipleri, yapmış oldukları kat karşılığı inşaat sözleşmesinin garantisi ve müteahhide devrettiği arsa paylarının karşılığı olarak her müteahhitten teminat senedi veya teminat mektubu talep edebilirler. Teminat mektubu; en basit tanımıyla, müteahhidin inşaat projesini yerine getirememesi halinde belirli bir tutarın bir banka tarafından kayıtsız şartsız ödeneceğinin taahhüt edilmesidir. Teminat mektupları geçici veya kesin olabildiği gibi süre yönünden ise süreli veya süresiz olabilmektedir. Teminat mektubunun tutarı, geçici mi yoksa kesin mi olacağı, süresi gibi konular taraflarca müzakerede edilerek belirlenmektedir. Süreli teminat mektuplarında, süre sona ermeden paraya çevrilmesi için bankaya ibraz edilmeyen teminat mektubunun hükmü kalmadığı unutulmamalıdır. Mümkün olduğunca uzun süre geçerli olacak bir teminat mektubu alınmalıdır.

Teminat mektubunun niteliği, kapsadığı riskin sınırını çizdiği için mektup içeriğini oluşturan metne özellikle dikkat edilmelidir. Uygulamada, teminat mektubunun, arsa payının müteahhide devredilmesi sırasında alınması tercih edilmektedir. Eğer müteahhit, sözleşmedeki şartlara uygun olarak teminat mektubu vermezse, arsa sahipleri, tapu devri işlemini yapmaktan vazgeçebilirler.

Tarafların her birisine Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini Tapuya Şerh için yetki verildiği bir sözleşme imza ediliyorsa, öngörülen Teminat Mektubunun sözleşmenin Noterde imzalanması esnasında alınmasında fayda vardır. Zira sırf inşaatın yapılmamasından veya gecikmesinden kaynaklanacak zararları değil; sözleşmenin tapuya şerh verilmesi ile taşınmazın kısıtlanması ve bu şerhin sözleşmedeki şartlara rağmen veya fesih davasına rağmen kaldırılmamasından oluşabilecek zararları da kapsayacak şekilde teminat mektubu alınmalıdır.

Ancak, uygulamada teminat mektubu vermek istemeyen veya bunun için finansal gücü olmayan müteahhitler; sözleşme esnasında arsa payı devri istememekte, proje onayından itibaren inşaatın her safhasında belirli oranda arsa payını devralacağını ve yaptığı iş için arsa sahibinden kendilerinin teminat istemediğini söyleyerek güven esası ile işe girişmektedirler.

1.2 İNŞAAT TEMİNAT İPOTEĞİ

TMK md. 893/1’de, satıştan doğan alacağı için, satılan taşınmaz üzerinde satıcının, tescile bağlı kanuni ipotek hakkının bulunduğu belirtilmiştir. Dolayısıyla, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde de bu hüküm kıyasen uygulanabilmektedir.

Şöyle ki: arsa payının müteahhide devredilmesi karşılığında devredilen arsa payları üzerinde inşaat teminat ipoteği tesis edilmesi, uygulamada sıklıkla kullanılan bir teminat yöntemidir. Kat İrtifakı oluşmuşsa, müteahhide isabet edecek dairelerin tümü üzerinde ipotek tesis edilmektedir. Devredilen arsa payı üzerinde tesis edilen ipoteklerin, tapudaki cins tashihi sonrası bu paya tekabül edecek bağımsız bölümler üzerine kaydırılması hususu İpotek talepnamesi ve İpotek akdinde açıkça ifade edilmelidir.

İpoteğin fekki yani kaldırılması süreci ise taraflar arasındaki müzakereye bağlıdır. Genellikle, inşaat sürecindeki işlerin tamamlanma aşamasına göre ipotekler sözleşmede belirlenen şekilde sırasıyla fek edilmektedir. Ancak tarafların, ipoteğin inşaatın tamamlanması (veya iskânın alınması) aşamasında fekki hususunda anlaşmasında herhangi bir hukuki sakınca yoktur. Ne şekilde olursa olsun, bu hususlar tarafları bağlayıcı nitelikte olup, söz konusu şartlara uyulması gerekmektedir.

Ayrıca, arsa sahipleri ipotek almak yerine, müteahhitten, müteahhide veya üçüncü bir kişiye ait bir taşınmazın teminat amaçlı olarak da kendilerine tapudan devrini talep edebilirler. İnançlı temlik denilen bu yöntemde, müteahhidin sözleşmeye uygun olarak tüm borçlarını yerine getirmesi halinde, devralınan taşınmaz iade edilir.

Müteahhit, kendine devredilen arsa payı/bağımsız bölüm üzerine iş yaptırdığı taşeronları, alt yüklenicileri, mal aldığı 3. Kişiler veya inşaatı yapmak için kredi alacağı Banka lehine ipotek tesis etmek istiyorsa, buna karşı alınacak daha farklı teminatlar olmalıdır.  “Yapı İpoteği” olarak tanımlanan bu ipotek türüne mümkün olduğunca girmemekte ve müteahhidin daha farklı finansal çözümler bulmasını istemekte yarar vardır.

1.3  ŞAHSİ KEFALET  VE GARANTÖRLÜK

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde müteahhit olarak tüzel kişi yanında, her zaman bir gerçek kişi muhatabın bulunması için müteahhit şirket temsilcisinin, sahiplerinin, edimi taahhüt edenin vs. de müteahhit sıfatıyla (müteahhitlik karnesi yoksa da garantör sıfatıyla) yer almasında fayda vardır.

Bu nedenle, arsa sahipleri, sözleşme konusu alacaklarını teminat altına almak için, müteahhitten, müteahhit şirket ortaklarından veya üçüncü kişilerden sözleşme konusu inşaatın tamamlanmasıyla ilgili şahsi kefalet veya garantörlük istemeleri lazım. Ancak, gerek inşaat ruhsatında, gerek vergisel yükümlülükler bakımından vergi dairesinde, ticaret odasında vs. kamu kurumlarında sadece asıl müteahhit gerçek veya tüzel kişinin adının geçmesinin garantörün/kefilin sorumluluğunu kaldırmayacağı hususu da sözleşmede mutlaka belirtilmelidir.

Kefaletin şekline, kefil olma ehliyetine ve eşin rızasına ilişkin TBK md. 603’deki  hükümler, gerçek kişilerce, kişisel güvence verilmesine ilişkin olarak başka ad altında yapılan diğer sözleşmelere de uygulanacağından, özellikle kefaletin şekline dair TBK md. 583 ve eşin rızasına dair TBK md. 584 hükümlerin ve Kefaletin sadece kefil olunan miktarla sınırlı olmak üzere geçerli olduğuna dair TBK md. 589 hükümlerinin dikkate alınması gerekmektedir.

Ticari iş niteliğindeki kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeniyle, TTK m.7 uyarınca müteahhit ve garantörler müteselsilen sorumlu olacaklardır. Bu hususlar, kesinlikle, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yazılı olarak belirtilmesi ve garanti verenleri şahsi imzaları olması gerekir.

1.4 KEFALET SİGORTASI

Teminat Mektubu, İpotek ve Garantörlük çözümlerinden daha somut çözümler sunabileceği için  inşaat sektöründe daha çok uygulanması gereken kurumlardan birisi de Kefalet Sigortasıdır.

01.02.2014 tarihi itibariyle yürürlüğe giren Kefalet Sigortası Genel Şartları, Hazine Müsteşarlığı tarafından yayımlanmıştır.  Eğer müteahhit, kendi yükümlülüklerini sözleşmede belirlenen şartlara uygun şekilde yerine getirmez ise, sigortacı yeni bir müteahhit ile anlaşıp işin tamamlanmasını temin edecek (Performans Teminatı) veya müteahhidin sözleşmeden kaynaklanan yükümlülükleri gerektiği şekilde yerine getirmemesine karşı teminat(Sözleşme Teminatı) sağlayabilecektir.

Dolayısıyla, müteahhittin kusur ve hataları sonucu oluşacak müspet-menfi her türlü zarar-ziyan, cezai şartlar, ayıp-eksikliklerin tamamlanması veya tamamlatılması için teminat sağlamak üzere (performans + sözleşme teminatları) arsa sahipleri lehine belirlenen süre içerisinde net bir tutarda kefalet sigortası yaptırma şartı sözleşmeye yazılmalıdır.

Ayrıca, kefalet sigortasına ait tüm primlerin müteahhit tarafından karşılanacağı, sigorta süresinin, inşaat sözleşmesinin süresinden en az bir yıl daha fazla olacağı, bu sigortanın belirlenecek sürede yaptırılmamasının arsa sahiplerine sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetme yetkisi vereceği, “Sözleşmenin tapuya şerh şartları ve zamanı:” başlıklı maddesinde ancak ve ancak proje onayı ve Kefalet sigortasının yaptırılmasından sonra sözleşmenin tapuya şerh verebileceğinin açıkça yazılmasında fayda vardır.

2. SÖZLEŞME SÜRESİ

Genel olarak inşaat sözleşmeleri, imza anından itibaren yürürlüğe girmekte olup; paylı mülkiyetin, kat irtifakı tapularına daha sonra da kat mülkiyetli tapularına dönüşmesi, sonuç olarak yapının iskanı alınmış şekilde teslim edilmesiyle birlikte tam manasıyla sona erer.

Bundan dolayı, imar tadilatı süresi, yıkım süresi, proje hazırlanması ve arsa sahiplerine onaylatılması süresi, ruhsat alım süresi, paylı mülkiyetten kat irtifakına geçiş süresi, inşaat süresi, gecikme süresi, kat mülkiyetli tapu, iskan alım süreleri ve yapılacak ödemeler (kira bedeli ve cezai şartlar) gibi sözleşme sonrasındaki her aşama kesin sürelere bağlanmalıdır.

2.1 TAHAMMÜL SÜRESİ

Uygulamada inşaat süresinin, “inşaat ruhsatının alınmasından sonra 24 ay” gibi belirsiz bir tarihten başlatılması durumunda, ruhsat işlemlerinin yapılmaması veya geciktirilmesi nedeniyle arsa sahipleri aleyhine sonuçlar ortaya çıkmakta ve ruhsat alınmadığı için inşaat süresi başlamamaktadır.

Bu nedenle, arsa sahipleri, müteahhitleri kendilerine düşen yükümlülüklerini zamanında gereği gibi yerine getirmeye zorlayabilmeleri için yapılacak sözleşmenin geçerlilik şartını inşaat ruhsatının alım süresine bağlamaları lazım. Bu süreye “tahammül süresi” denilmektedir. Bu tahammül süresi sonunda, inşaat ruhsatı alınmamış veya imar durumu sözleşmedeki şartlara uygun hale getirilmemiş ise, sözleşmenin kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı ve müteahhidin arsa sahiplerinden hiçbir nam altında bedel talep edemeyeceği sözleşmede kesinlikle öngörülmelidir.

2.2 İNŞAATIN TESLİM SÜRESİ

Teslim süresi sonunda inşaatı tamamlayamaz ise ihtara gerek olmaksızın müteahhidin temerrüde düşmüş olacağı sözleşmede belirtilmelidir. Ayrıca süre verilmesine (mehil tayinine) gerek kalmaksızın arsa sahiplerinin seçimlik haklarını kullanabilecekleri; seçimlik hakkın derhal kullanılmaması durumunda, arsa sahiplerinin aynen ifayı istediği varsayılacağı vurgulanmalıdır. Ancak, müteahhidin temerrüt durumu devam ettiği müddetçe, arsa sahipleri mehil tayinine gerek kalmaksızın, aynen ifa dışındaki seçimlik haklarını her zaman kullanabilecekleri hususlarının da sözleşmede bulunmasında fayda vardır.

2.3 İNŞAAT SÜRESİNİN UZATILMASI

Uygulamada müteahhitler, çoğu zaman resmi mercilerden kaynaklanan sebepleri mücbir sebep sayarak arsa sahiplerinden sözleşme süresinin uzatılmasını istemekte ve arsa sahiplerini bu hususlarda  kendilerine bağlamaktadırlar.

Bu durumun kötüye kullanılmasını önlemek için; sadece deprem ve savaş gibi mücbir sebep veya beklenmeyen hallerin meydana geldiği durumlarda sözleşmede kabul edilen inşaat süresinin, uzatılabileceğine izin verilmelidir.

Ayrıca, mücbir sebeplerin meydana geldiği tarihi izleyen 20 gün içinde müteahhidin arsa sahiplerine yazılı olarak bildirimde bulunması gerekliği ve bu hallerin yetkili resmi merciler (inşaat izni veren) tarafından belgelendirilmesi lazım olduğu açıkça sözleşmede yazılması lazım.

Müteahhit, inşaat süresini uzatma talebini ve kendisinden kaynaklanmayan sebeplere dayandığını usulüne uygun olarak ispat etmelidir. Bu süre içerisinde ispat ederek bildirimde bulunmadığı takdirde, sözleşmenin süresini uzatma hakkı düşmüş olacaktır.

3 BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI

Uygulamada, bazı sözleşmelerde bağımsız bölümlerin şekli, M2’si, Brüt veya net M2 ayrımı ve paylaşımı net olarak planlanmadığı için veya basit bir kroki üzerinde (ölçekli ve detaylı olmadığından) yapıldığı için, taraflar arasında uyuşmazlıklar çıkmaktadır. Esasen yapımı yüzbinlerce hatta milyonlarca liraya mal olan bir inşaat işinde basit krokiye dayalı sözleşme yapılmaması, bağımsız bölümlerin paylaşımında aşağıdaki 3 hususa özellikle dikkat edilmesi lazımdır. Şöyle ki:

3.1  İMAR DURUMU NET İSE

Sözleşme konusu inşaatın imar durumu net ise, imar durumuna uygun mimari proje taslağının mutlaka sözleşmeye eklenmesi gerekir. Bu taslakta, binanın kuzey yönüne göre oturma şekli, bağımsız bölümlerin biçimi, Net ve Brüt alanı, katların durumu gibi binanın esaslı niteliklerinin yanında; hangi bağımsız bölümlerin kime bırakılacağı hususuna da sarih biçimde yer verilmelidir.

Bağımsız bölümlerin paylaşımındaki temel hareket noktasını, bağımsız bölümlerin değerleri ve şerefiye değerleri oluşturmaktadır. Doğru bir şerefi lendirme, arsa sahiplerinin yeni yapılacak projeden alacağı bağımsız bölümleri daha sağlıklı olarak paylaşmasını sağlamaktadır. Bu şerefiyelendirme işlemi SPK lisanslı bağımsız değerleme şirketlerine yaptırılmalıdır. Ayrıca, sözleşmede kararlaştırılan paylaşım oranı ile inşaat edilecek bağımsız bölümlerin paylaşımının birbiri ile uyumlu olduğu ve tarafların buna karşı çıkamayacağı açıkça belirtilmelidir.

3.2  İMAR DURUMU NET DEĞİLSE

Eğer inşaat sözleşmesinin kurulduğu sırada imar durumu net değilse, hangi sınırlardaki inşaat alanı veya imar durumuna göre sözleşmenin devam edeceği ve paylaşımın ne oranda olacağının sözleşmede kararlaştırılması gerekir.

Ancak imar durumu belirsiz arsalar hakkında yapılacak sözleşmelerin süre ve yapılanma koşulları bakımından akıbeti belli değildir. Bu nedenle imar durumunun netleşmesi ve çıkacak bağımsızı bölümlerin belirginleşmesinden sonra sözleşmenin yapılması uygun olur. Projeden alınacak bağımsız bölümler mutlaka belirlenmeli, belirlenmesi mümkün değil ise yeni projeden alınacak net metrekare mutlaka yazılmalıdır. Bununla birlikte, tarafların bağımsız bölümleri paylaşım şeklinin, sözleşmedeki paylaşım oranına denk geldiğini ve buna itiraz etmeyeceklerinin belirtilmesi gerekir.

3.3   İMAR DURUMUNDA DEĞİŞİKLİK OLURSA

Sözleşme yapıldıktan sonra imar durumundaki değişikliklerin, inşaat alanının artırımına imkan vermesi halinde, müteahhit ilave kat veya inşaatı da yapmak zorundadır. Fazladan yapılacak bağımsız bölümlerin, taraflar arasındaki paylaşım oranına ve sistemine göre paylaşılacağı sözleşmede mutlaka belirtilmelidir.

Uygulamada, müteahhit tarafından sözleşmenin ifası sırasında bir takım nedenlerle arsa sahiplerinden bağımsız bölümünde fazladan veya sözleşmede kararlaştırılandan daha iyi vasıfta imalatlar yapıldığı veya  ve bu nedenle taleplerde bulunulduğu görülmektedir. Bu nedenle sözleşmede; bu yöndeki imalatları veya  talepleri en baştan engelleyecek ya da bunların hangi şartlarda yapılabileceğine dair objektif ve net hükümlerin yer alması  gerekir.

4  VEKALETNAME

Genel olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalanmasından sonra, aynı anda ruhsat alımı, belediye, kamu kurumları ve tapudaki işlemlerin takibi için müteahhide arsa sahipleri tarafından vekaletname verilmektedir.

Kanımızca, vekaletnamenin 2 ayrı etap için ayrı ayrı verilmesinde fayda vardır. Şöyle ki; arsa sahipleri ilk önce, müteahhidin hazırlayacağı ruhsat projesinin, sözleşme ekindeki projeden farklı olmasını önlemek ve son halinin mutabakata dayalı olarak uygulanmasını garanti altına almak için kapsamı daraltılmış vekalet (TBK md. 504) vermelidirler. Bu durumda, müteahhit aldığı vekaletle, ancak ruhsat alma aşamasına kadarki işlemleri yapabilecektir.

İnşaat ruhsatı alındıktan sonra ise, müteahhidin inşaata ve işlemlere devam edilebilmesi için yeniden ikinci vekaletname verilmelidir.

İş ve işlemler için sınırlı sayıda kişiye ve sınırlı süreler için geçerli olacak vekaletname verilmesine dikkat edilmelidir. Birçok kişiye veya süresiz vekalet vermekten kaçınmak gerekmektedir.

5  YER TESLİMİ

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin yapılmasından sonra, arsa sahiplerinin inşaat alanı ile ilişkilerini kestiklerini (binayı yıkımı için tahliye ettiklerini) tutanak ile kanıtlayacakları sözleşmede vurgulanmalıdır. Uygulamada müteahhitlerin inşaat süresinden kazanma için ruhsat işlemleri devam ederken hafriyat ve inşaata başladıklarına tanık olmaktayız. Bu gibi durumlarda doğacak zarar nedeniyle arsa sahiplerinin hiçbir sorumluluğunun olmadığını, yer teslim tutanağı ile kanıtlayabileceklerdir.

Esasen “Yer Teslim Tutanağı” her iki taraf için de ehemmiyetli olup, sözleşmeye atıf yapılarak ve usulüne uygun olarak tanıklar huzurunda taraflar veya bu konuda hususi olarak yetkili kıldıkları kişilerce imzalanmasında fayda vardır.

6 TAPU DEVRİ İŞLEMLERİ

Arsa sahipleri, müteahhide kalacak bağımsız bölümlerin tapusunun devrini; sözleşme konusu bağımsız bölümlerin tamamını, sözleşmeye uygun şekilde yapı kullanma izni alınmış olarak kendilerine teslim edildikten sonra  yapmak istemektedirler. Müteahhitler de doğal olarak tapu devrini inşaatın başlangıçta tamamen veya yaptığı imalatla orantılı şekilde peyderpey almak istemektedirler.

Uygulamada orta yol olarak; arsa sahibi tarafından yapılacak tapu devirleri, yapılan imalat oranlarına göre peyderpey olarak yapılmakta; ya da başlangıçta arsa sahipleri lehine Teminat İpoteği tesis edilerek müteahhide devredilmiş bağımsız bölümler üzerindeki teminat ipoteklerinin yapılan imalata göre peyderpey kaldırılması suretiyle mülkiyet devirleri tam anlamıyla yapılmış olmaktadır.

İnşaat sözleşmesi tapuya şerh verildiği müddetçe, bu konuda arsa sahiplerinin haklarına bir zarar gelmesi söz konusu değilse de, arsa sahiplerinin sözleşme ile ilgili haklarını kullanırken üçüncü kişilerle muhatap olmaları riski mevcuttur. Örneğin, sözleşmeden dönmede, müspet zararın tazmininde, ve müteahhit tarafından yapılan tapu dışı satışlarda (müteahhit işi büyük oranda bitirmiş ise),  tapudaki maliklerin ve diğer ayni hak (ipotek gibi) sahiplerinin de hasım gösterilmesi gerekeceği unutulmamalıdır.

7  VERGİ, GİDER VE MASRAFLAR

Sözleşmenin kurulması anından yapı kullanma izni alınmış olarak teslimine kadar olan tüm vergi, masraf ve giderlerin tamamı müteahhit tarafından karşılanacağı, arsa sahipleri hiçbir gider ve masrafa katılmayacakları ve müteahhit, arsa sahiplerinden her nam ve sıfatla hiçbir şekilde masraf ve para talep edemeyeceği açık bir şekilde sözleşmede yazılmalıdır.

Genel olarak, müteahhit:

·         Ana sözleşme ve inşaat projesi gereği ödenmesi gereken tüm vergi, harç ve masraflardan;

·         Binaların tüm yıkım masraflarından;

·         Proje tasdik masraflarından, her türlü proje vize harçları, inşaat ruhsatı alınması ile ilgili masraflardan, inşaat ve işgaliye harçları ile iş bu proje süresince ödenecek her türlü harç, resim, vergi vesaire gider ve masraflardan;

·         İşin idaresi için yapılacak masraflardan, kullanılacak her türlü alet ve edevat, makina taşıt vs. gibi araçların alınması ve sigortalanmasından;

·         İnşaatın devamı süresince trafik akışının ve iş güvenliğinin temini için gerekli tedbirlerin alınması ve bunlara ait masraflardan;

·         Müteahhit adına çalışan personel ve işçilerin sigorta primlerinin yatırılması dahil her türlü ücretler, iş kazası olması halinde bunlara ait tedavi giderlerinden, olası maddi ve manevi tazminat giderleri ile SGK tarafından yapılacak tüm rüculardan;

·         Müteahhit adına çalışan personelin mali mesuliyet sigorta primlerinden;

·         İş yerinde alınacak emniyet tedbirleri ile ilgili her türlü masraflardan;

·         İnşaatın ve inşaat yapım-bitim riskinin sigortalanmasına ait masraflardan;

·         Kat irtifakı sisteminin kurulmasıyla bağımsız bölümlere yapı kullanma izinleri alınmasına ait (Belediye, meslek odaları, teknik sorumlulara) ödenecek masraflardan;

·         İnşaat ruhsatı aşamasında yapı denetim şirketiyle yapılacak anlaşma masrafları ile yapı denetim şirketine inşaat sürecinde yapılacak ödemeler ve diğer masraflardan;

·         İnşaat bitiminde elektrik, su, doğalgaz sayaçları ile telefon – televizyon yayınları için kat maliklerinin verecekleri yetki ile Müteahhit tarafından tesisat açma ve sözleşme yapma güvence ve abonelik bedellerinden;

·         Taşınmaz zilyetliğinin Müteahhide tesliminden, yapı kullanma izni alınarak anahtar teslimi gerçekleşecek teslime kadar tahakkuk eden emlak vergilerinden;

·         Belediye tarafından sözleşme tarihinden sonra talep edilecek olan ilave alt yapı katılım bedellerinden;

·         Yeni bağımsız bölümler üzerindeki inşaat teminat ipoteklerinin tesisi ve fekki masraflarından;

·         Belediye ve diğer kurum ve kuruluşlara ödenecek idari ve/veya adli para cezalarından;

·         Her türlü imar ve plan tadilat masraflarından;

·         Değerleme kuruluşlarına ödenecek masraflardan;

·         İskan raporu harçlarından;

·         Devredilecek olan bağımsız bölümlerin devir işlemlerinde ödenecek harç ve yapılacak masraflardan;

·         Yönetim Planı oluşturulması ve Yönetim Planının ana yapı tapu kaydına işlenmesi masraflarından

·         İskan öncesi teslimat yapılmış ve Yönetim oluşmuşsa, iskan alınıncaya dek Yönetim aidatlarından;

·         Bağımsız bölümlerin teslimi nedeniyle doğacak KDV her türlü vergi ve sigorta primlerinden;

·         Sözleşmenin ve projenin onayından sonra gerek yönetmelik gerekse de idari yaptırımlar nedeniyle yapılan ilave imalatlardan doğan masraf ve giderlerden sorumludur.

İnşaatın devamı sırasında belediyedeki ve tapudaki işlemlerde emlak vergisi borcunun olmaması şartı aranmaktadır. Dolayısıyla, taşınmazın emlak vergisi borcu nedeniyle işlemleri gerçekleştirmekte geciktiğine dair savunmalarını bertaraf etmek için, kabul edilmesi halinde bu vergi de müteahhide yüklenebilir. Ya da böyle bir borç çıkması halinde; işlemlerin uzamaması için bu borcun müteahhit tarafından ödenip arsa sahibine rücu edilebileceği kararlaştırılabilir.Uygulamada çevre ve bahçe tanziminin kime ait olduğu konusunda uyuşmazlıklar çıkabilmektedir. Zira yapı kullanma izni (İskan) için genelde, çevre ve bahçe tanziminin yapılması şartı aranmamaktadır. O nedenle çevre ve bahçe tanziminin ne şekilde yapılacağı teknik şartnamede belirlenmeli, hukuki şartnamede de açıkça bu hususun da müteahhidin sorumluğunda olacağı açık biçimde belirtilmelidir.

8  SÖZLEŞMENİN DEVRİ

Uygulamada, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki edimlerini yerine getiremeyen müteahhitlerin, inşaat sözleşmesindeki hak ve yükümlülüklerini üçüncü şahıslara devretme arayışına girdiği görülmektedir.

Dolayısıyla, inşaat sözleşmesinde olmazsa olmaz hükümlerinde biri de devir ve temlik meselesidir. Başka bir ifadeyle, yapılacak inşaat sözleşmesinde; müteahhidin sözleşmeden doğan hak ve yükümlülüklerinin tamamını veya bir kısmını kat maliklerinin noterden yazılı muvafakatı olmaksızın üçüncü şahıslara devir ve temlik edip edemeyeceğine, başkalarını yanına ortak alıp alamayacağına ve buna benzer işlemleri yapıp yapamayacağına dair hüküm mutlaka olmalıdır.

Böylelikle arsa sahiplerinin inşaatın anlaştıkları müteahhitten başka bir şirket veya ortaklarca yapımına rızasının olup olmadığı ve tanımadığı bir kişiyle muhatap olmak isteyip istemedikleri açıkça belirtilmiş olacaktır.

Sözleşmeyi devralmak isteyen üçüncü şahıs da bu devir ve ortak alma yasağı veya muvafakat şartı hükmünü görecek ve arsa sahiplerinin devre zımnen veya açıkça ya da sözlü olarak onay verdikleri iddiasında bulunamayacaktır.

9  İNŞAAT DENETİMİ

Arsa sahiplerinin, sözleşme konusu inşaat sürecini ve teknik şartnameye uygun yapılıp yapılmadığını denetleyebilmeleri kontrol mekanizması kurmalarında fayda vardır. Buradaki kontrol, birlikte ve senkronize çalışacak hem hukuki hem de teknik açıdan bir kontrol olmalıdır.

Müteahhitin, arsa sahibi temsilcilerine/kat malikleri adına çalışacak komisyon/komite üyelerine veya atanacak Kontrolöre çalışmalarının temini gayesiyle şantiyenin uygun bir noktasına donanımlı bir büroyu inşaat izin belgesinin alınmasıyla birlikte tahsis edeceğine dair sözleşmeye bir hüküm konulmasında fayda vardır.

10  İŞİN KABULÜ VE İSKAN İZNİ

Uygulamada müteahhitlerin, yapı kullanma (iskan) izni almadan inşaatın teslimini gerçekleştirmek istediklerine sık sık rastlamaktayız. Nitekim diğer taraftan da, müteahhit ve ondan bağımsız bölüm alanlar, yapı kullanma izni alınmadan önce bağımsız bölümleri kullanmaya başlamaktadırlar.

Bu gibi durumlarda, müteahhit tarafından arsa sahiplerinin kendilerine kalan bağımsız bölümleri teslim almamalarının dürüstlük kuralına aykırı olduğu iddia edilebilmektedir. Bu tür savunmaları engellemek için yapı kullanma izni olmaksızın inşaat işi teslimi kabul edilmeyeceği, fiilen teslim alınsa dahi iskan alınmadan sözleşmenin son bulmayacağı, iskan harçlarının müteahhit tarafından ödeneceği net biçimde sözleşmede belirtilmesi gerekir.

Başka bir anlatımla; yapılacak binaların elektrik, su, doğalgaz, abonmanlıkları (elektrik, su, doğalgaz saatleri de takılmış ve çalışır vaziyette olmalı) ve iskan izni alınmadan, ortak alanlar bitirilmeden, çevre ve bahçe düzenlemesi tamamlanıp inşaat anahtar teslimi yapılmadan ve şartnamedeki diğer tüm yükümlülükler yerine getirilmeden inşaatlar tamamlanmış sayılmayacağı hususu da sözleşmede olmalıdır.

11 SÖZLEŞMENİN FESHİ

Genel olarak, Yargıtay, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden tek taraflı olarak dönülemeyeceği veya sözleşmenin tek taraflı feshedilemeyeceği görüşünde olduğundan ve müteahhidin yaptığı imalatın bedelinin de fesihle ilgili davanın kesinleşme tarihindeki rayiçlere göre belirlenmesini kabul ettiğinden, bu konuda sözleşmede özel bir düzenleme yapılması gerekir.

Eğer müteahhit, sözleşmenin ileriye etkili feshine karşı çıkar veya arsa sahiplerinin başka bir müteahhide sözleşme konusu inşaat işini vermelerini engeller ise, taraflar arasındaki fesih ve tasfiye ile ilgili davaların sonuçlanana kadar ilgili tüm kira bedellerini ödeyeceğine dair hükümler de sözleşmede öngörülmelidir.

Ayrıca, eğer müteahhit, inşaat işinin kabul edilebilir aşaması olan %90 seviyesine getirmeden temerrüde düşerse ve sonucunda inşaat sözleşmesi fesih edilirse, feshin geriye etkili sonuç yaratacağı ve sözleşmede kararlaştırılan sabit cezanın aynen müteahhitçe ödeneceği sözleşmede belirtilmelidir.

Eğer, inşaatın seviyesinin %25 veya daha az olursa, yapılan inşaatın tamamının haklı feshin cezası olarak arsa sahiplerine bedelsiz terk edileceğini müteahhidin cezai şart niteliğindeki bu durumu kabul edeceği hususu da yapılacak sözleşmede yer alabilir.

 Arsa sahipleri, eğer müteahhit, sözleşme süresi içinde veya inşaat aşamasında sözleşme koşullarına uymaz ise süre verilmesine gerek olmaksızın ya da kanundaki diğer nedenlerle ihtara lüzum bulunmaksızın aynen sabit (götürü) cezanın ödenmesini talep edebilirler.

Fakat, sabit cezai şarttan sorumlu tutulma konusunda “temerrüt” şartı getirilmiştir. Buna göre:

Müteahhit, sözleşmenin ifası sırasında, sözleşme koşullarına uymazsa, arsa sahipleri ihtar çekerek kendisini temerrüde düşürebilirler. Örneğin, sözleşmede, dış cephe cam giydirme olarak yapılacakken, alüminyum giydirme şeklinde yapılıyorsa, arsa sahipleri bu konuda müteahhide ihtar göndererek, kendisini temerrüde düşürüp cezai şartı talep edebilirler.

ü Sözleşmede kararlaştırılan süre sonunda inşaat yapı kullanma izni alınmış, çevre ve bahçe düzenlemesi dahil eksiksiz şekilde teslim edilmezse, temerrüt ihtarına gerek kalmaksızın müteahhitten cezai şart istenebilir.

 Bunun dışında, ihtara veya süre verilmesine gerek olmaksızın temerrüdün söz konusu olduğu diğer durumlarda (TBK m 117/2, 124,473 vs) müteahhit sabit cezadan sorumlu olacaktır.

12.2   GECİKME CEZASI

Müteahhit inşaatı, süresinde tamamlayıp teslim edemediği takdirde; geciken her ay için sorumlu olduğu kira miktarı üzerinden her kat malikine gecikme tazminatı olarak ödemekle yükümlü olduğu sözleşmede belirtilmelidir.Ayrıca, sözleşmede sabit ceza yanında, zamanında sözleşmeye uygun teslimin gerçekleşmemesi nedeniyle döviz üzerinden ifaya ekli cezai şarta da yer verilebilir (TBK md.179/2). Böyle bir cezai şarta yer verilmesi durumunda, ceza ve zararın ayrı ayrı istenebileceği ve teslimde ihtirazi kayda gerek bulunmadığı gibi hususlarının sözleşmede bulunması gerekir. Bu şekildeki cezai şartın önemli bir faydası vardır. Nitekim, fiili teslimden sonra sözleşmeye uygun teslim yapılana kadar dönemsel ifaya ekli cezai şartın istenmesi ve bu yolla müteahhidin yapı kullanma iznini almaya zorlanması mümkün olacaktır.

Müteahhidin, çevreye ve diğer 3. şahıslara vereceği zarar ve ziyandan, idari, mali ve cezai açıdan asli sorumlu olduğu, (müteahhide yer teslimi yapıldıktan sonra arsa sahiplerinin sahada herhangi bir tasarrufu ve sorumluluğunun kalmadığı) bu sorumluluklarından dolayı arsa sahiplerinden hiçbir hak ve alacak talep edemeyeceği hususu da yapılacak inşaat sözleşmesinde net bir şekilde yazılmalıdır. Ayrıca, işlerin taşeron şirketlere yaptırılması da, müteahhidin inşaat sözleşmesinden kaynaklanan hiçbir sorumluluğunu ortadan kaldırmaz. Taşeronlara yaptırılan iş ve işlemlerde de sorumluluk müştereken ve müteselsilen taşeronla birlikte müteahhide aittir.

13  TEBLİGAT

Uygulamada bazen, arsa sahipleri ve müteahhit arasındaki yazışmalar, ihtar, ihbar veya ihtilaflara dair sair tebligatların usulüne uygun yapılamadığı görülmektedir. Bu nedenle, tebligat konusundaki tereddütleri gidermek için taraflar arasındaki yazışmaların noter kanalı veya iadeli taahhütlü mektupla yapılma zorunluluğuna dair bir hükmün de sözleşmeye konulması gerekir. Özellikle, yapılacak sözleşme ile, sözleşmedeki adrese yapılan tebligatın geçerli olacağının kararlaştırılması durumunda, tebligat iade gelse bile, gönderilen ihtar, ihbar vs. hüküm ve sonuçlarını doğuracaktır.Özellikle çok sayıda arsa sahibinin olduğu durumlarda, sözleşmede arsa sahipleri temsilcisi/komitenin kimlerden oluştuğu ve inşaat süreciyle ilgili bunlara yapılacak tebligatın tüm arsa sahiplerine yapılmış addedileceği, diğer arsa sahiplerine bildirim yükümlülüğünün bu temsilci ve komitenin sorumluluğunda olduğu kararlaştırılabilir. Bununla birlikte; arsa sahipleri temsilcisi veya komitenin müteahhite yönelttiği ihtar ve ihbarların tüm arsa sahipleri adına geçerli olduğu hususu da kararlaştırılmalıdır.

Sözleşme konusu yapılacak inşaatın teknik ve estetik niteliklerini tespit eden teknik şartname ile parseller ve bunlar üzerindeki blokların paylaşımını gösteren genel vaziyet planı, mimari projeler-planlar ve özellikle de Yönetim Planı inşaat sözleşmesinin eki ve ayrılmaz parçası olduğu ve bunların bağlayıcı oldukları sözleşmede kesinlikle vurgulanması gerekir.Özellikle, teknik şartname mümkün olduğunca detaylı ve konusunun uzmanı olan kişilerce hazırlanmalıdır. Kullanılacak malzemelerin markasının ve işi yapacak şirketlerin isimlerinin belirtilmesinde fayda vardır. Ancak her kalem işin tek tek tarif edilmesi imkansızdır. O nedenle genel olarak teknik şartnamede yer almayan hususlarda hangi hükümlerin uygulanacağının da önceden belirlenmesi gerekir.

15  YÖNETİM PLANI

Kat Mülkiyeti Kanunu’na uyarınca  hazırlanacak yönetim planı, kat mülkiyetine geçilmesi esnasında ya da çok daha önceki bir aşama olan kat irtifakı kurulurken düzenlenip Tapu Müdürlüğüne sunulup tapu kayıtlarına şerh düşülmektedir. Yönetim planında, arsa sahiplerinin tamamının bizzat kendisinin veya özel yetkili temsilcisi yahut avukatının ve pay devri yapılmışsa müteahhitin imzası olmak zorundadır.

Uygulamada müteahhit arsa sahiplerinden vekalet alırken Yönetim Planı yapma ve tapuya şerh verme yetkisi de almaktadır. Bu durum işlemlerin hızlı yürümesine imkan tanımakla birlikte, sözleşme ile yeni bağımsız bölümlerin sahibi konumuna geçen müteahhit lehine diğer bağımsız bölüm sahibi olacak arsa sahiplerinin aleyhine hususlar içerecek bir Yönetim Planı’nın tapuya şerh verilmesiyle sonuçlanabilmektedir.

“Yönetim Planı hazırlama” ve bunu “tapuya şerh verme” yetkisi, münhasıran müteahhit tarafın tekelinde olmamalıdır. Hazırlanan Yönetim Planı’na arsa sahiplerince onay mekanizmasının eklenmesi gerekmektedir. Yönetim Planını, ya tüm arsa sahiplerinin ya da arsa sahipleri sayısı çoksa atanan avukat ve/veya temsilcilerin imzasıyla hüküm ifade edeceği ve tapuya şerh verilebileceği sözleşmede özel bir madde ile hüküm altına alınmalıdır.

Yönetim Planı hazırlanırken de, muhtemel problemler nazara alınarak dikkatli bir çalışma yapılmalıdır.

16  HASILAT PAYLAŞIMI MODELİ

İnşaat yapım sözleşmelerinin farklı bir modeli de Hasılat Paylaşımı Modelidir. Bu modelde, arsa sahiplerinin bu modele uygulanabilecek yukarıdaki başlıkların yanında ayrıca ve özellikle hasılatı ve harcamaları denetleyebileceği, onay mekanizmalarının olduğu bir sistem kurgulanması gerektiğini belirtmek isteriz.

KAT KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN GEÇERLİLİK ŞARTLARI

1. GENEL OLARAK HAKSIZ FESİH

Haksız fesih; bir sözleşme ilişkisinde, taraflardan birinin haklı bir nedene dayanmaksızın sözleşmeyi feshetmesidir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile kurulan hukuki ilişkide taraflar genel anlamda sözleşme hükümlerine, emredici hukuk kurallarına ve MK 2. Maddesi gereği dürüstlük kurallarına uymakla yükümlüdür. Anılan kurallar, sadece sözleşmeden doğan yükümlülüklerin yerine getirilmesinde değil ve fakat sözleşmenin sürdürülmesinde de geçerlidir. Bunun yanı sıra taraflardan herhangi birinin sözleşmeye devam etmekten vazgeçmesi durumunda dahi bu kurallar nazara alınacaktır. İşte bu noktada akdin feshinin haklı bir nedene dayanıp dayanmaması sorunu gündeme gelecektir.

Her şeyden önce, belirtmek gerekmektedir ki; kat karşılığı inşaat sözleşmesi, mülkiyetin intikali edimini yükleyen akit niteliğinde olduğundan söz konusu sözleşmenin tek taraflı feshi kural olarak mümkün değildir. Ancak, uygulamada taraflardan her biri fiili olarak sözleşmeyi feshettiği için sözleşme kapsamındaki ilişkilerin devamı mümkün olamamakta, yapım işleri adeta kilitlenmektedir. Kısacası, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde her ne kadar hukuken tek taraflı haklı/haksız fesih mümkün görünmemekte ise de fiilen (de facto) fesih elbette mümkündür. Bununla birlikte fiilen yapılan bu feshin hüküm ifade edebilmesi için iki seçenek vardır. Birinci yol; karşı tarafın feshi kabul etmesidir. Bir diğer yol ise konunun yargıya taşınması ve mahkemenin bu yönde hüküm vermesidir. Sözleşmenin taraflarının anlaşması yoluyla gerçekleşen fesih rızaya dayalı fesih; mahkeme kararı neticesinde gerçekleşen fesih ise kazai fesihtir. Yargıtay 15. H.D. de bir kararında feshin belirtilen şekilde olması gerektiğine vurgu yapmıştır:

“Karşılıklı borç içeren inşaat sözleşmelerine konu olan ilişkilerde, sözleşmenin feshine ilişkin irade beyanı, karşı tarafa ulaşmakla hukuksal sonuç doğurur ve bu irade beyanı, sahibini mutlak bağlayıcı olup, haklı nedene dayandığı veya karşı tarafça kabul edildiği durumlarda muhatabı da bağlar. Ancak, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi “arsa ya da arsa payı” temlikini de içerdiğinden; feshi, ya tarafların kabulünü, ya da mahkeme hükmünü gerektirir.”(Yargıtay 15. H.D. 2004/1107 E. 2004/2923 K.  26.5.2004T.)

BK. 484. Maddesine göre: “İş (arsa) sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”

Yukarıdaki yasa hükmünden anlaşıldığı üzere, arsa sahibi, kar karşılığı inşaat işinin tamamlanmasından önce, yapılmış olan kısmın bedelini ödemek ve müteahhidin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir. Bir başka deyimle; arsa sahibi, sözleşmeye konu inşaatın tamamlanmasından önce, yapılan kısmın bedelini ödemeden ve/veya müteahhidinzararlarını tazmin etmeden sözleşmeyi feshederse bu fesih haksız fesih olacaktır.

Kanun, her ne kadar fesih hakkını arsa sahibine tanımış olsa da aynı durum karşısında müteahhit de fesih hakkını haiz olacaktır. Bunun sonucu olarak da müteahhit, haklı fesih şartları oluşmadan fesih yoluna giderse, bu fesih de haksız fesih olacaktır.

2. MÜTEAHHİT TARAFINDAN AÇILABİLECEK DAVALAR

Arsa sahibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında müteahhit tarafından ifa edilecek yapım borcu tam olarak yerine getirilmeden yani inşaatı tamamlanmadan önce sözleşmeyi haklı ve geçerli bir neden olmadan feshederse müteahhidin sözleşme gereği yaptığı masrafları ve sözleşmenin feshi nedeniyle meydana gelen zararı ödemekle yükümlü olacaktır. Kanun metninde yer alan (TBK 484. md.)  “müteahhidinbütün zararlarını” ifadesinden maksat müteahhidin, ilgili sözleşmenin tamamlansaydı elde edeceği kazanımları ifade eden “müspet zarar”dır.  Fiili zarar kapsamında arsa sahibi, müteahhidin sözleşmenin ifası amacıyla yapmış olduğu bütün harcamaları tazmin etmek zorundadır. Bunun yanı sıra arsa sahibi, müteahhidin mahrum kaldığı bütün karı da tazmin etmelidir.

Genel olarak müteahhit tarafından aşağıdaki davalar arsa sahibine karşı açılabilir:

1. Arsa Sahibinin İnşaatın Teslim Gününü Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı 

TBK’nın 473. maddesi arsa sahibinin inşaatın teslim gününü beklemeden sözleşmeyi sona erdirebilme hakkını şu şekilde ifade etmektedir:

“Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir.”

Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir.”

Şu halde müteahhidin işe zamanında başlamaması veya sözleşme şartlarına aykırı olarak işi geciktirmesi veyahut tahminlere göre, işi zamanında bitirmesinin imkânsız olduğu görülürse, arsa sahibi sözleşmede teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin TBK’nın 473/1 fıkrası uyarınca sözleşmeden dönebilir.

TBK’nın 473. maddesinde sayılan dönme sebepleri, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıksa dahi, arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanabilir. Dolayısıyla, işe zamanında başlamama veya belirlenen tarihte teslim edilemeyeceğinin anlaşılması halinde bu durum, müteahhidin kusuru olmadan ortaya çıkmış olsa bile, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

Burada dikkat edilmesi gereken konu, arsa sahibine dönme hakkı veren hususların müteahhidin sözleşmeye aykırı tutumu ile nedensellik bağı oluşturması gerektiğidir. Dolayısıyla, işe başlanamaması veya işin geciktirilmesine neden olan hususlar tamamen müteahhidin dışında gerçekleşiyorsa, arsa sahibi ifa zamanından önce dönme hakkını kullanamaz. Mesela arsa sahibinin arsasında,önceden tahmin edilemeyen şekilde kaya çıkması ve bu yüzden işin gecikmesi, ifadan önce dönme hakkını vermez.

Ayrıca, arsa sahibi, gecikmeler kendi yüzünden meydana gelmiş ise dönme hakkını yine kul1anamaz. Örneğin, inşaat yapılacak arsada oturan arsa sahibinin burayı zamanında boşaltmaması, işlerin takibi için müteahhide vermesi gereken vekâleti vermemesi gibi hallerde sözleşmeden dönme hakkı doğmaz

.1  İnşaatın Teslim Gününü Beklemeden Sözleşmeden Dönme Hakkı Doğuran Haller

İşe başlama tarihi sözleşmede açıkça tespit edilmişse, bu tarihin işe başlamadan geçirilmesiyle, arsa sahibi TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrası uyarınca sözleşmeden dönebilir. Sözleşmede, işe ne zaman başlanacağı açıkça belirtilmemişse,  arsa sahibi müteahhitten derhal işe başlamasını isteyebilir. (TBK md.90’na kıyasen) İyi niyet kuralları çerçevesinde tespit edilecek en kısa sürede işe başlanmazsa, arsasahibi yine dönme hakkını kullanabilir.

Burada müteahhit işe zamanında başlamıştır. Ancak buna rağmen, iş niteliğinegöre olması gereken tempodan yavaş yürütülüyor veyahut kesintiye uğruyorsa, dönmenin şartları gerçekleşmiş demektir.

Ancak işin, tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesini kurarken tahmin edilenden/beklenilenden daha yavaş ilerlemesi de tek başına dönme için yeterli değildir. Zira normal çalışma temposu işe başlandıktan sonra tespit edilebilecek bir durumdur. Böylece, işin görülmesinde taraflarca önceden öngörülemeyen zorluklar çıkması halinde gecikmeler normal karşılanmalıdır Buna karşılık, işi kolaylaştıran bir durumun ortaya çıkması halinde, müteahhit, arsa sahibinin çalışmalarının yavaş süreceğini düşündüğünü belirterek faaliyetlerini ertelemez ve işin yapımını hızlandırmaktan kaçınamaz.

Arsa sahibinin TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasına dayanarak sözleşmeden dönebileceği son durum, tahminlere göre, arsa sahibinin kusuru dışında gerçekleşen gecikme müteahhidin işi zamanında bitiremeyeceği derecede olursa, arsa sahibi teslim için kararlaştırılan süreyi beklemeksizin sözleşmeyi feshedebilmesidir.

TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasının bu düzenlemesi, inşaatın tamamlanması için belirli bir vade tespit edilmiş olan sözleşmelerde uygulanabilecektir. Bu tespit, belirli bir tarih şeklinde olabileceği gibi, sözleşmenin kurulmasından veya belli bir olayın gerçekleşmesinden veya da çalışmaların başlamasından sonra belli bir olayın geçmesi şeklinde de olabilir.

Arsa sahibinin bu şekilde vadeden önce sözleşmeden dönebilmesi için, inşaatın kararlaştırılan vadede yetişmeyeceğinin kesin olarak anlaşılması gerekir. Sadece ifanın zamanında yapılamayacağının veya bunun güç olacağının anlaşılması halinde, arsa sahibi vadeden önce sözleşmeden dönemez. Buna karşılık, somut olayın özellikleri dikkate alındığında, hayatın olağan akışına göre inşaatın vadede tamamlanamayacağı anlaşılırsa, müteahhit bir takım varsayımsal kolaylıkları ileri sürerek arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını önleyemez. Yaptığı iş konusunda arsa sahibinden daha bilgili olması gereken müteahhit, üzerine aldığı işin belirlenen tarihe kadar yetişmeyeceğini bilmeli ve işini ona göre ayarlamalıdır. Dolayısıyla, inşaatın vadeye yetişmeyecek durumda olması, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan sebeplerle ortaya çıkabileceği gibi, sözleşme kurulurken de tahmin edilebilir. Belirtilen her iki durumda, diğer şartlar da gerçekleşmişse, arsa sahibi sözleşmeden dönebilir.

1.2  Müteahhide İşin Gecikmeden İfası İçin İhtarda Bulunulması ve Süre Verilmesi

Arsa sahibinin ifadan önce fesih hakkını kullanabilmesi için, önce müteahhide ihtar çekmeli ve TBK Md. 124 deki hallerden biri olmadıkça, işe başlaması ve devam etmesi için uygun bir mehil verilmelidir. Mehil ile ihtar aynı anda yapılabilir. TBK’nın 473. maddesinin 1. fıkrasında ihtar ve mehilden açıkça bahsedilmemektedir; ancak bu durumda kanunda boşluk olduğu ve bu boşluğun borçlunun temerrüdüne ilişkin genel hükümlere göre doldurulabileceği kabul edilmektedir.

Arsa sahibinin vereceği mehilin uygunluğu belirlenirken, çalışma temposunun, işçi, araç ve gereç sayısının beklenebilecek normal oranda artırılması halinde işin bitirilmesi için yeterli olup olmadığına bakılmalıdır. Eğer işin yapılmasındaki gecikme, bütün tahminlere göre, müteahhidin işi belli bir zamanda bitirmesine imkân vermeyecek derecede ise, mehil tayinine gerek olmaksızın sözleşmeden vadeden önce dönülebilir.

1.3  İnşaat Tamamlandığında Ayıplı veya Sözleşmeye Aykırı Şekilde Olacağının Belli Olmasına Rağmen Üçüncü Kişiye Yaptırılmasının Mümkün Olması

TBK’nın 473. maddesinin metninde, inşaatın ayıplı olduğunun anlaşılması halinde arsa sahibine sözleşmeden dönme hakkı açıkça tanınmamıştır. Maddenin 2. fıkrası bu gibi hallerde, arsa sahibinin işin düzgün bir şekilde yapması için müteahhide süre vermesi, buna rağmen bu sürenin sonuna kadar müteahhidin gerekeni yapmaması halinde, masrafları ve hasarı müteahhide ait olmak üzere işi başkasına gördürebileceği belirtilmiştir. Bu hükmün uygulanabilmesi için öncelikle, müteahhidin tutumunu değiştirmedikçe inşaatın ayıplı veya sözleşmeye aykırı olacağı, işin gidişatından anlaşılmalıdır.

Hükmün uygulanmasının ikinci şartı, müteahhidin kusurlu olmasıdır. İnşaatın ayıplı veya sözleşme şartlarına aykırı olduğu anlaşılsa bile, bu durum müteahhidin kusuru olmaksızın ortaya çıkıyorsa, arsa sahibi söz konusu haklarını kullanamaz. Bu durumda sadece ifa zamanına kadar bekleyip, ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarını (TBK md.475) kullanabilir.

Son olarak da, inşaatın ayıplı veya sözleşmeye aykırı olduğu anlaşıldıktan sonra arsa sahibi müteahhide söz konusu sakıncayı ortadan kaldırması için uygun bir süre vermelidir. Bu süre içinde müteahhit, yanlış giden işleri düzeltip, önceden hatalı olarak yapılan kısmı da tamir edecektir. TBK Md.124 hükümlerine kıyasen, verilecek sürenin yararsız olacağı anlaşılıyorsa, arsa sahibi süre vermeksizin doğruda sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmelidir.

2.       Arsa Sahibinin Ayıba Karşı Sorumluluktan Doğan Sözleşmeden Dönme Hakkı

2.1  Müteahhidin Ayıba Karşı Sorumluluk Borcunun Doğumu İçin Gerekli Şartlar

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin imal edilen inşaat (şey) bakımından arsa sahibine ayıba karşı sorumluluk borcu vardır. Bu borç, TBK’nın 474 ila 478 maddelerinde düzenlenmiştir.

İnşaattaki ayıp, TBK m.475/1’de:

“Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme….”

şeklinde ifade edilmiştir. İnşaat sözleşmelerinde inşaatın kullanma amacının tespiti kolaydır. Çünkü plân ve projelerden inşaatın ne tür bir yapı olacağı anlaşılabilir. Bu bağlamda müteahhidin, inşaat sırasında plân, proje ve mevzuatta belirlenen yapı tekniğine uygun hareket etmemesi, orta kalitede malzemeyi seçip kullanmaması, inşaatın değerinin düşmesi, ayıplı bir inşaatın ortaya çıkmasına yol açmaktadır.

Müteahhidin ayıba karşı sorumluluk borcunun doğabilmesi için, öncelikle sözleşmeye konu olan inşaatın tamamlanarak ayıplı olarak teslim edilmesi, arsa sahibine yüklenemeyen bu ayıbın gerekli muayene ve ihbar külfetinin yerine getirilerek müteahhide zamanında bildirilmiş olması gerekir. Bu şartların gerçekleşmesi halinde müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan hakları doğmuş olur. Bu kısa açıklamadan sonra,bu şartların ayrıntılı açıklaması yapılacaktır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan dolayı sorumlu tutulabilmesi için inşaatın tamamlanarak arsa sahibine sözleşmedeki şartlara uygun olarak teslim edilmesi gereklidir. Çünkü ayıbın ortaya çıkabilmesi için müteahhidin bu ayıplı inşaatı, zamanında karşı tarafa teslim etmiş olması gerekir. Ancak, önemle belirtmek gerekir ki arsa sahibi eksik veya ayıplı ifayı teslim almak zorunda değildir. Bu nedenle ayıplı veya eksik ifa halinde, arsa sahibinin inşaatı teslim almaktan kaçınması, onu temerrüt haline düşürmez.

Buna karşılık inşaatın ayıplı olması arsa sahibinin onu asla teslim almayacağı anlamına gelmez. Zira Türk Borçlar Kanunu’ndaki ayıp hükümlerinin harekete geçebilmesi için inşaatın ayıplı olarak teslim edilmiş olması gerekmektedir. Bu noktada zaman zaman karışıklıklara sebep olabilecek teslim ve kabul kavramlarına açıklık getirmek gerekir. TBK’nın 474. maddesi müteahhidin ayıba karşı sorumluluktan sorumlu tutulabilmesi için inşaatın teslimini şart koşmuştur.

“Teslim” aşamalı bir süreçtir. Teslim alma da bu süreçte teslim etmeden sonra gelen aşama olarak değerlendirilemez. Teslimle birlikte müteahhit kat karşılığı inşaat sözleşmesinden doğan temel edim borcunu yerine getirmiş olur; arsa sahibi de ayıba karşı sorumluluktan doğması muhtemel haklarını kaybetmemek için TBK’nın474. maddesinde belirtilen süre içinde inşaatta ayıp kontrolü yapmalıdır ve bir ayıbın mevcudiyeti halinde bunu ihbar etmelidir. Teslim fiilinin arsa sahibi açışından adlandırılmış olan “teslim alma” kavramını TBK’nın477. maddesinde de ifadesini bulan “kabul” kavramı ile karıştırmamak gerekir.

2.1.2.1  Genel Olarak Ayıp Kavramı

İnşaatın ayıplı olup olmadığının tespitinde ilk kıstas sözleşmedir. Sözleşme ele alınırken ilk bakılacak husus, inşaatın özellikleri konusunda tarafların açık anlaşmasının mevcut olup olmadığıdır. Varsa inşaatın taşıması gereken özelliklerin tespitinde ilk olarak dikkate alınacak vasıflar, üzerinde açıkça anlaşılan vasıflardır. Üzerinde açık anlaşma olmayan noktalarda sözleşmenin yorumu yoluyla tarafların zımni olarak bu noktalar üzerinde anlaşma yapıp yapmadıkları tespit edilmeye çalışılacaktır. Üzerinde zımni anlaşma da olmayan noktalarda inşaattan beklenilen özellikler sözleşmenin tümü dikkate alınarak dürüstlük kurallarına göre tespit edilecektir. İnşaat, sözleşmede açık veya zımni olarak kararlaştırılan niteliklere (renk, biçim, ölçü, imal tarzı vb.) sahip değilse ayıplıdır.

İnşaatın ayıplı olup olmadığının tespitindeki ikinci kıstas dürüstlük (iyi niyet) kuralıdır. Arsa sahibinin sözleşmede sarih ya da zımni şekilde kararlaştırılan vasıflar yanında, inşaatın sözleşmenin muhtevasına göre lüzumlu olan bazı vasıfları taşımasını beklemeye hakkı vardır.

Dürüstlük kuralı gereği, sözleşmede hükme bağlanmamış olsa da, aksi kararlaştırılmadığı sürece müteahhit kullanılmaya elverişli bir inşaat teslim etmelidir. İnşaatın kullanılmaya elverişli olmasından, herhangi bir şekilde değil, müteahhidin ,somut sözleşmeden anlayabileceği kullanma amacına uygun elverişlilik anlaşılır.

İnşaattaki ayıp, her sözleşme ilişkisinde farklı şekillerde meydana gelebileceğinden, bütün inşaat grupları için geçerli olabilecek bir ölçüt bulunmamaktadır. Bu nedenle ayıp kavramı nisbi niteliktedir.

Yargıtay’ın bir kararında ayıp kavramı şu şekilde ifade edilmiştir;

“…Eser sözleşmesinden doğan yüklenicinin borçları, bozukluklara karşı sağlama (ayıplara karşı tekeffül) borcunu da kapsar. Bozukluk, bir malda normal olarak bulunması gereken niteliklerin bulunmaması ya da bulunması caiz olmayan bozuklukların bulunmasıdır. Diğer bir söyleyişle, bozukluk (ayıp), eşyanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır....”

2.1.2.2  Ayıp Türleri

Borçlar Kanunu anlamında temel ayrımlardan birisi açık-gizli ayıp şeklindedir. Açık ayıp, iki şekilde ortaya çıkabilir. Eğer ayıp daha teslim sırasında herhangi bir muayeneye gerek kalmaksızın ilk bakışta göze çarpacak kadar ortadaysa bunun açık ayıp sayılacağından şüphe yoktur. Bunun yanı sıra ilk bakışta göze çarpacak kadar açık olmamasına rağmen arsa sahibinin TBK’nın 474. maddesinin 1. fıkrasına göre, inşaatı teslim alıp, muayene ettikten sonra tespit edilebilecek ayıp, açık ayıptır. Buna karşılık gizli ayıplar ise, teslim sırasında göze çarpmayan ve TBK’nın180. maddesinin 1. fıkrasına göre yapılacak özenli birincelemeyle de tespit edilemeyen ayıplardır. Gizli ayıplar ya saklı ayıplardır veya sonraki bir tarihte, inşaat binasını kullanılırken ortaya çıkan ayıplardır.

Bundan başka, inşaatta ortaya çıkabilecek ayıplar maddi, hukuki ve ekonomik ayıplar olarak üçe ayrılabilir. Maddi ayıplar, öncelikle sözleşme konusu şeyin maddi yapısına ilişkin özelliklerin, sonra şeyin kullanılmasını, normal ve sağlıklı işlemesini sağlayan ve son olarak da bu şeye değer kazandıran özelliklerin sözleşme de kararlaştırılan veya dürüstlük kuralına göre beklenenden eksik olması halinde söz konusu olur.

Hukuki ayıplar, kanunda belirtilen veya sözleşmede kararlaştırılan niteliklerinyokluğuna neden olan ya da şeyin değerini veya amacından beklenen faydaları negatif yönde etkileyen ve hukuk düzeni nedeniyle ortaya çıkan ayıplardır. Hukuki ayıp teslim edilen inşaatın yürürlükteki hukuk kurallarına herhangi bir şekilde aykırı olması nedeniyle ortaya çıkan ayıptır.

Ekonomik ayıplar ise, sözleşme konusu şeyin verimi, getirdiği kar ve vergiden muaf olması gibi ekonomik özelliklerinin bulunmaması veya eksik olmasıdır. Dolayısıyla arsa sahibi teslim edilen inşaattan beklediği verimi alamıyorsa inşaat ekonomik olarak ayıplıdır. Bir gayrimenkulün kira geliri, bir ticari işletmenin iş hacmi, taşınmazı otel veya fabrika işletmesi olarak kullanılması gibi durumlar ekonomik özelliğe örnek olarak verilebilir.

Müteahhidin teslim borcunu ifa etmesi ile birlikte müteahhidin ayıba karşı sorumluluğu başlamış olmaktadır. Ayıp, teslim edilen inşaatın niteliklerinde, sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına göre teslim edilmesi gereken inşaatın özellikleri ile karşılaştırıldığında ortaya çıkan her türlü sapma olarak tanımlanmaktadır.

Arsa sahibinin ayıplı inşaat teslimi karşısında ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarını kullanabilmesi için gerçekleşmesi gereken bir diğer şart, TBK’nın474. maddesinin 1. fıkrası gereği, inşaatı muayene ve ayıbı ihbar külfetlerini yerine getirmiş olmasıdır. Söz konusu şart TBK’nın474. maddesinde hükme bağlanmış olup, anılan hükme göre, arsa sahibi meydana getirilen inşaatın teslimden sonra, işlerin olağan akışına göre imkan bulur bulmaz bu şeyi muayene etmek ve varsa ayıpları müteahhide bildirmek zorundadır.

Arsa sahibinin muayene ve ihbar yükümlülüğünü düzenleyen TBK’nın474. maddesinin 1. fıkrasının hükmü emredici nitelikte değildir. Bu nedenle taraflar yapacakları sözleşme ile açık ya da zımni farklı bir düzenleme yapabilirler. Dolayısıyla muayenenin bir bilirkişi tarafından yapılacağı belirtilebileceği gibi tarafların birlikte yapmaları da kararlaştırılabilir.

2.1.3.1  Muayenenin yapılması

Arsa sahibine yüklenen muayene ve ihbar külfetinin amacı müteahhidin, imal edip teslim ettiği inşaatın arsa sahibini tatmin edip etmediğini, inşaatın kabul mü edildiğini, yoksa ayıp iddiasıyla ret mi edildiğini mümkün olduğu kadar çabuk olarak bilme yönündeki meşru menfaatini korumaktır. Çünkü, müteahhit ancak kendisine yapılan bildirim üzerine gerekli araştırmalarda bulunma ve gerektiğinde buna itiraz edebilme imkanına kavuşacaktır. TBK’nın 474. maddesinin 1. fıkrası uyarınca iş sahibinin inşaatı muayene etmesi ve tespit ettiği ayıpları zamanında ihbar etmesi yükümlülüğü, müteahhidin söz konusu sıkıntılardan bir an önce haberdar olmasını sağlamaktadır.

BK, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarına, masrafları kendilerine ait olmak üzere inşaatın muayenesini bilirkişiye yaptırma ve muayene sonucunu bir raporla tespit ettirme imkânı tanımıştır (TBK md, 474). Bu hükümden anlaşılacağı üzere bilirkişiye gitme, taraflara tanınmış bir haktır ve kullanılması her iki tarafın da menfaatinedir. Böylece müteahhit, teslim ettiği inşaatta ayıp olmadığını tespit ettirerek sorumluluktan kurtulabilir, ars asahibi ise, teslim aldığı inşaattaki ayıpları ispat edip müteahhidin sorumluluğuna gidebilir.

İnşaatın tesliminden belli bir zaman sonra ve özellikle inşaatın kullanılmasıyla ortaya çıkabilecek gizli ayıplar bakımından söz konusu sürenin işlemesi söz konusu olmayacaktır. Bunun yanı sıra müteahhit tarafından kasten gizlenen ayıplar bakımından ise arsa sahibinin muayene ve ihbar külfeti bulunmamaktadır.

2.1.3.2  Ayıbı İhbar Yükümlülüğünün Yerine Getirilmesi

Arsa sahibi, yaptığı muayene neticesinde veya çok açık olduğu için herhangi bir muayeneye gerek kalmadan tespit ettiği ayıpları müteahhide zamanında bildirmekle yükümlüdür. Yapılan inceleme sonucunda farkına varılan ayıplar, arsa sahibi veya yetkili temsilcisi tarafından müteahhide veya onun yetkili yardımcısına zamanında bildirilmediği takdirde, arsa sahibi TBK’nın 475. maddesinden doğan haklarını kaybeder. Arsa sahibinin, söz konusu ihbar külfeti açık ayıplarda olduğu kadar gizli ayıplar için de geçerlidir.

Arsa sahibi, ihbarı müteahhidin haberi olacak şekilde herhangi bir biçimde sözlü,yazılı, e-posta veya telefonla yapabilir. Ancak, ispat güçlüğü ile karşılaşılmaması için, ayıp ihbarının yazılı şekilde yapılması, HMK anlamında delil olmasını sağlayacağından arsa sahibinin yararına olacaktır. Arsa sahibi TBK’nın474. Maddesinin 2. fıkrasına dayanarak mahkemeden bilirkişi tayin edilmesini istemişse, mahkemenin tayin ettiği bilirkişinin hazırlayacağı raporun müteahhide tebliğ edilmesi veya inşaatın ayıplı olması nedeniyle açılan davanın müteahhide bildirilmesi ayıp ihbarı olarak kabul edilir. Bunun yanı sıra arsa sahibinin ayıp dolayısıyla doğrudan açtığı dava üzerine gönderilen tebligat da ayıbı ihbar olarak kabul edilmelidir

İhbarın içeriği ise, müteahhidi somut olaydan haberdar edebilecek nitelik ve nicelikte olmalıdır. Dolayısıyla müteahhit gelen ihbardan, ayıbın özelliklerini ve nasıl davranacağını belirleyebilmelidir.İhbarın süresi ise, kanunda açıkça belirtilmemiştir. TBK’nın 474. maddesinde muayenenin imkan bulur bulmaz ve tespit edilen kusurların bildirilmesini hükme bağlamıştır. Bu sonuçla TBK’nın 477. maddesi hükmünün birlikte değerlendirilmesiyle ihbarın derhal yapılmasının gerekli olduğu çıkarılabilir.

2.2  Ayıba Karşı Sorumluluktan Doğan Haklar

TBK’nın 475. madde hükmü uyarınca arsa sahibinin, yukarıda kısaca izah edilen şartların gerçekleşmesi halinde, sözleşmeyi fesih (dönme), ücretin indirilmesi, inşaatın tamiri ve tazminat talep etme hakları bulunmaktadır. Bu haklardan dönme, ücretin indirilmesi ve inşaatın tamirini isteme seçimlik hak niteliğindedir. Arsa sahibinin bu hakları, ayıba karşı sorumluluğun gerçekleşme şartlarına bağlıdır. Buna ek olarak, ayıbı takip eden zararlara ilişkin tazminat talebi, seçimlik haklardan birisiyle birlikte ileri sürülebilir. Ayıba karşı sorumluluktan doğan haklardan, tazminat dışında kalanları için, müteahhidin kusurlu olması şart değildir. Zira bu haklar bakımından, müteahhidin kusursuz sorumluluğu bulunmaktadır.

Ancak, arsa sahibi, kendisine teslim edilen inşaatın ayıplı olduğu her zaman bu haklardan birini dilediği gibi seçip kullanamaz. Burada somut olayın özellikleri arsa sahibinin iradesini kısıtlamaktadır. Mesela arsa sahibinin binasında yaptırdığı tadilatın niteliği gereği kaldırılması fazla boyutta zarara neden olacaksa arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkının olmadığı kabul edilmektedir.

Teslim edilen inşaattaki ayıp, sözleşmeden dönmeyi gerektirecek kadar derin değilse arsa sahibi inşaatın tamirini (düzeltilmesini) isteyebilir (TBK md.475/2), arsa sahibinin bu hakkını kullanabilmesi için inşaatın tamirinin objektif olarak mümkün olması ve yapılacak işlemlerin çok fazla miktarda masraf gerektirmemesi şarttır (TBK md.475/2). Masrafın fazla olup olmadığı, tamirin inşaatta meydana getireceği fayda ileyapılacak masraf arasındaki objektif orantıya göre tespit edilebilir.

Arsa sahibi ayıbın giderilmesini talep edince, müteahhit derhal bu yönde çalışmalara başlamak ve objektif, orta zekalı, normal bir müteahhitten beklenen süre içinde bu ayıbı ortadan kaldırmak zorundadır. Müteahhit beklenen süre içinde inşaatın tamirini sağlamazsa, arsa sahibi ihtar çekerek onu temerrüde düşürebilir. Buna karşılık arsa sahibi ayıbın giderilmesi için belirli bir süre tayin etmiş ve müteahhit bu süreye riayet etmemişse, ayrı bir ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer (TBK md.107), Müteahhidin temerrüde düşmesi halinde kendisine TBK’mn123. maddesinin 1. fıkrası gereğince uygun bir süre (mehil) verilir ve aynı maddenin 2. fıkrasındaki haklar arsa sahibi lehine ortaya çıkar. Öte yandan müteahhit inşaatı ayıplı olarak tamir ederse arsa sahibi TBK’nın 475.maddesindeki hakları tekrar elde eder.

Müteahhidin teslim ettiği inşaattaki ayıp, sözleşmeden dönmeyi haklı gösterecek derecede önemli değilse, arsa sahibi inşaatın tamir edilmesini istemenin yanısıra ücretten uygun bir indirim de talep edebilir (TBK md.475/II). Bu hüküm uyarınca indirimin talep edilebilmesi için, ayıp nedeniyle inşaatın değerinde bir azalmanın olması gerekir. Gerçekleşen bu azalmanın miktarı, ayıpsız inşaatın piyasadaki cari değerine göre tespit edilir. Başka bir deyişle, değer eksikliğinin tespitinde tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları fiyat değil, inşaatın dışarıdaki gerçek fiyatı göz önüne alınır. Dolayısıyla inşaatın ayıplı halinin piyasadaki değeri, tarafların sözleşmede kararlaştırdıkları değere eşit veya ondan fazla olsa bile ücretten indirim talebinde bulunulabilir. Burada dikkate alınması gereken diğer bir husus, ücret indiriminin istenebilmesi için ayıplı inşaatın az çok bir değer taşımasıdır. Bu nedenle ayıbın, inşaatın değerinde belli azalmaya neden olması, ancak bunu tamamen ortadan kaldırmamış olması gerekir. Aksi halde, yani değer eksikliğinin inşaatın fiyatıyla aynı olduğu durumlarda TBK’nın 227. maddesinin 3. fıkrası hükmüne kıyasen dönme yoluna gidilmesi gerektiği kabul edilmelidir.

2.2.4.1  Genel Olarak Dönme Hakkı ve Kullanılmasının Şartları

TBK’nın 475/1 maddesinde dönme hakkı

“Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönebilir” şeklinde ifade edilmiştir.

Dönme, sözleşmeyi tek yanlı olarak ortadan kaldırma ve önceden ifa edilen edimlerin iadesi anlamına gelen olumsuz yenilik doğuran bir haktır. Bu hakla arsa sahibi tek taraflı irade açıklamasıyla, müteahhidin rızasına veya mahkeme kararına gerek olmaksızın sözleşmeyi geriye etkili olarak ortadan kaldırabilir.Bu hakkın kullanılması neticesinde menfaat durumu sözleşme öncesi hale döner. Dönme hakkının kullanılmasıyla birlikte, tarafların kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan temel edim yükümlülükleri ortadan kalkar ve o güne kadar aldıklarını (müteahhit ücreti faiziyle birlikte, arsa sahibi dealdığı inşaatı, o güne kadar elde ettiği faydalarıyla birlikte) geri vermek zorunda kalır. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını kullanarak sözleşmeyi ortadan kaldırması, sonuçları itibariyle müteahhit için çok ağırdır. Bu yüzden kanun, müteahhidin ayıp dolayısıyla sorumluluğunun olduğu her yerde, arsa sahibine dönme hakkını kullanma imkânı tanımamış, bu hakkın kullanılmasını ekstra bazı şartların yerine gelmesine bağlamıştır. Arsa sahibinin bu hakkı kullanabilmesi için, yukarıda izah edilen ayıba karşı sorumluluğun genel şartlarının yanı sıra, teslim edilen inşaatın arsa sahibi için “kullanılamayacak veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacak” derecede ayıplı olması gerekmektedir.

Ancak, TBK’nın 475. maddesinin 3. fıkrası hükmü, arsa sahibinin dönme hakkını bazı hallerde sınırlandırmaktadır. Madde hükmü şu şekildedir:

“Eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa iş sahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.”.

Dolayısıyla niteliği gereği inşaatın yıkılması veya kaldırılması aşırı bir zarara neden olacak ise arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmamaktadır. Buna karşılık arsa sahibinin ücretten indirim veya tamir isteme hakları varlığını sürdürmektedir. Dolayısıyla teslim edilen inşaat nedeniyle dönme hakkının şartları oluşsa bile bu durumda, arsa sahibi kendisi inşaatı tamir edebileceği gibi hakim kararı olmaksızın bu işi üçüncü kişilere de yaptırabilir (TBK md.113) veya ücretten indirim de talep edebilir.

Yargıtay 15 HD., 08.04.1977 tarih, E. 470, K. 837 sayılı kararında şu sonuca varmıştır: “Olayda müteahhit akdi borcunu yerine getirmeyip inşaatı yarım bırakmakla temerrüde düşmüştür. Davacı yarım kaldığının tespiti için mahkemeye başvurmuştur. Mahkeme, sözleşmenin 8. maddesinde sözleşme hükümlerini yerine getirmeme halinde, müspet ve menfi zararların tazmini öngörüldüğünden fesih isteğini reddetmiştir. Taraflar arasında kararlaştırılan sözleşmenin 8. maddesi yasal şartların gerçekleşmesi halinde tarafların fesih hakkın ıortadan kaldıracak nitelikte değildir. Davacının iddiası davalının inşaatı tamamlamadan işi terk ettiği şeklindedir. Bu iddianın gerçekleşmesi halinde, davalının temerrüt nedeniyle davacının haklı olup olmadığı BK’nın360. (TBK md. 475) maddesinin olaya uygulanmasıyla çözümlenmelidir. Bunun için öncelikle davalının davacıya karşı hangi oranda yerine getirmiş olduğunun belirlenmesi gerekir. Davalının  yapmış olduğu bölümler davacının kullanamayacağı ve nisfet kaidelerine göre kabulü icbar edemeyeceği derecede kusurlu veya mukavele şartlarına aykırı değilse veya aykırılık kabulden çekinmeyi haklı kılacak derecede önemli olsa bile davacının arsası üzerine yapılmış bir bina söz konusu olduğundan yapılmış bir inşaatın refi ve kal ‘i aşırı zarara neden olacaksa sözleşmenin feshi yerine davacıya verilecek dairelerin karşılığını teşkil eden bedelin indirilmesi gerekir. Ancak, yapılacak inşaat türü, miktarı ve değeri itibariyle kaldırılması davalıya aşırı bir zarar vermeyecekse sözleşmenin feshi gerekir. “. (Bkz. YKD. 1977, sh. 393).

2.2.4.2  Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanım Şekli ve Zamanı

Dönme, irade bildirimi olduğundan arsasahibi, konuşma veya yazma araçları kullanarak müteahhide durumu bildirecektir. İradenin dış dünyaya açıklanma biçimi konusunda TBK’da özel bir düzenlemeye yani şekle rastlanmamaktadır. Dolayısıyla borçlar hukukundaki ana ilke “şekilserbestisi” burada da uygulanacak ve arsa sahibi herhangi bir şekle bağlı olmadan dönme iradesini müteahhide ulaştırabilecektir.

Ayrıca, arsa sahibi dönme bildirimini kendi açtığı davada belirtebileceği gibi, müteahhidin açtığı davada itiraz yoluyla da bildirebilir Bu nedenle kat karşılığı inşaat sözleşmesinde sözleşmeden dönme hakkının kullanılabilmesi için arsa sahibinin ayrı bir dava açmasına gerek olmayıp, tek taraflı varması gerekli irade beyanı yeterlidir. Arsa sahibinin sözleşmeden dönme konusundaki iradesini bildirdikten sonra artık bu beyan tek taraflı olarak geri alınamaz. Ancak dönme bildirimine rağmen tarafların anlaşarak sözleşmeyi eski içeriğiyle canlandırmaları mümkündür. Bu durumda canlandırılan sözleşme yeni bir sözleşme değil dönme ile sona erdirilendir.

Teslim edilen inşaatın ayıplı olması ve diğer koşulların gerçekleşmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı bulunmaktadır. Ancak, bu hakkın kullanılmasının zaman bakımından sınırları bulunmaktadır. Bu konuda TBK’nın478. Maddesi hükmü uygulanacak ve buradaki zamanaşımı süresi içinde dönme hakkı kullanılabilecektir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu taşınmaz olduğu için, satım sözleşmesine paralel olarak beş yıllık zamanaşımı süresi söz konusu olacaktır (TBK md.244/3 ve md.478). Eğer müteahhit inşaattaki ayıbı kasten arsa sahibinden saklamışsa arsa sahibi 20 yıllık süre zarfında haklarını kullanabilir. (TBK md.146 birlikte TBK md.231 ve TBK md.478).

Yukarıda da belirttiğimiz gibi arsa sahibinin dönme hakkını kullanması herhangi bir şekil şartına bağlı değildir. Ancak arsa sahibi sonradan ispat güçlüğü ile karşılaşmamak için dönme beyanını yazılı ya da noterden yapmalıdır.

3.       Müteahhidin Borçlu Temerrüdüne Düşmesi Nedeniyle Arsa Sahibinin Sözleşmeden Dönme Hakkı

3.1  Müteahhidin Temerrüdünün Şartları

TBK’ya göre borçlunun temerrüde düşebilmesi için öncelikle borcun muaccel, yani ifasının talep edilebilir olması gerekir. Sözleşmede kararlaştırılan inşaatın teslim edileceği anda (vade) borç muaccel hale gelecektir. Tarafların yaptıkları kat karşılığı inşaat sözleşmesinde inşaatın teslim edileceği tarih açıkça belirtilmişse bu sürenin dolmasıyla borç kendiliğinden muaccel olur.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin özelliğinden kaynaklanan bir halde arsa sahibinin müteahhidi inşaatın tesliminden önce de temerrüde düşürmesi mümkündür (TBK md.473). İnşaatın kararlaştırılan tarihte tesliminin mümkün olmayacağı açıkça anlaşıldığı hallerde müteahhit borcun muaccel olmasından önce temerrüde düşürülebilir. Bu hükümle, kanun dolaylı olarak, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin borcunun, sadece bitmiş bir inşaatı teslim etmek olmadığını, müteahhidin aynı zamanda inşaatı yapmak/üretmek borcu altında da olduğunu göstermiştir. Burada müteahhit eser üretme borcunu ifaya zamanında başlamadığı için temerrüde düşmektedir.

Borçlunun (müteahhidin) temerrüde düşürülebilmesi için ihtar tarihinde ifanın mümkün olması gerekir. Eğer inşaatın teslim edileceği anda ifa imkansızlığı sözkonusuysa temerrütten bahsedilemez. Bu durumda TBK’nın136. maddesi anlamında objektif ifa imkansızlığı ortaya çıkar ve buna ilişkin hükümler uygulanır. Buna karşılık, borçlu temerrüde düştükten sonra ifa imkansızlığı meydana gelirse temerrüt hükümlerinin uygulanmasına devam edilir.

Borçlu temerrüdünün temel koşulu, ifanın gerçekleşmemiş olmasıdır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak ani edimli bir sözleşme olduğundan ifa, tamamlanan inşaatın zamanında arsa sahibine teslimiyle gerçekleşir. Burada dikkat edilmesi gereken diğer bir konu, inşaatın tamamlanmadan arsa sahibine teslim edilmiş olmasının, ifa anlamına gelmeyeceğidir. Fakat arsa sahibi, inşaatı bu haliyle kabul ederse, ifa gerçekleşmiş olur. Ayrıca inşaatın teslim edilmesiyle, arsa sahibi tarafından kabul edilmesi,birbirinden farklı kavramlardır. Çoğu zaman inşaat teslim edildikten sonra arsa sahibi tarafından kabul edilir. Teslim edilen inşaatın sonradan ayıplı çıkması ve kabul edilmemesi halinde ayıba karşı sorumluluk hükümleri söz konusu olur. Dolayısıyla bu durumda borcun hiç ifa edilmemesi değil, ayıplı ifa edilmesi ortaya çıkar. Arsa sahibi de borçlu temerrüdüne ilişkin hükümlere değil, ayıba karşı sorumluluktan doğan haklarına dayanır.

Müteahhit inşaatı zamanında, sahip olduğu bir def’iye dayanarak teslim etmemişse temerrüde düşmez. Mesela, teslimden önce ödeneceği sözleşmede kararlaştırılmış olmasına rağmen ücret ödenmemişse, müteahhit ödemezlik def’ini ileri sürerek temerrüde düşmeksizin vadesi gelmiş malı teslim etmeyi reddedebilir. Bu noktada TBK’nın479. maddesinin 1. fıkrası hükmü göz ardı edilmemelidir.

Müteahhidin temerrüde düşmesini engelleyen bir diğer durum ise, arsa sahibinin ifayı engellemesidir. Bu durumda müteahhit temerrüde düşmeyeceği gibi, tersine alacaklı temerrüdü ortaya çıkar. Arsa sahibinin ifayı engellemesi genellikle iki şekilde ortaya çıkar. Bunlardan ilki, teslimin gerçekleşmesi için arsa sahibinin katılmasının gerektiği hallerde bunlardan kaçınmasıdır. Arsa sahibinin ifayı engellemesiyle ilgili diğer bir hal ise, müteahhidin arsa sahibinin davranışları nedeniyle inşaat çalışmalarına başlayamaması, geç başlaması veya sık sık durmak zorunda kalmasıdır. Dolayısıyla bu durumlarda da müteahhidin temerrüde düşmesi söz konusu olmaz.

İhtar, borcun ifa edilmesi için alacaklı tarafından borçluya yapılan son çağrıdır. Gerçekten de alacağın muaccel hale gelmesiyle borçlu kendiliğinden temerrüt duruma düşmez. Borçlunun temerrüt halinin gerçekleşmesi için, bunun yanında alacaklının ifayı talep etmesi ve edimi kabule hazır olduğunu bildirmesi gerekmektedir. İhtarın amacı, ağır sonuçlar içeren temerrüt durumu gerçekleşmeden, alacaklının borçluyu son bir kez uyarmasıdır.

Ancak, alacaklı tarafından yapılan bir irade açıklamasının ihtar olarak kabul edilebilmesi için, bu açıklamada mutlaka ihtar sözcüğünün kullanılmasına gerek yoktur. Bu niteliğiyle ihtar, alacaklının bir kural koyma yetkisidir. Zira, yapılan ihtarla alacaklı bir edim yükümlülüğü kuralı koyar ve edimin borçlu tarafından yerine getirilmemesi, konulan kuralın ihlali ve dolayısıyla borçlunun temerrüdü sonucunu doğurur.

İhtar, alacaklı ya da yetkili temsilcisi tarafından yapılır. İhtar, teknik olarak hukuki işlem değil, hukuki işlem benzeri bir irade açıklaması olarak tanımlanabilmektedir. İhtarın hukuki sonuçlarını doğurabilmesi için, borçlu veya yetkili temsilcisinin hukuk alanına ulaşmış olması gerekir. Bu anlamda ihtar, varması gerekli bir irade açıklaması olduğundan, etkisini borçlunun hakimiyet alanına ulaştığı anda meydana getirir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde müteahhidin temerrüde düşmesi halinde arsa sahibi hemen temerrütten doğan haklarının tamamını kullanamaz. Bu hakların tamamının, yani dönme hakkının da kullanılabilmesi için, TBK’nın 123 maddesinin 1. fıkrası uyarınca, önce müteahhide aynen ifa için uygun bir süre verilmeli ve bu zaman zarfında müteahhit işi bitirmemiş olmalıdır. Aksi takdirde arsa sahibi sadece aynen ifayı talep edebilir.

Arsa sahibinin süre vermesi, geciken ifanın belli bir zaman içinde yapılmasını istediği anlamına gelir. Bu beyan temerrüt ihtarıyla birlikte yapılabilir. Müteahhide verilecek sürenin, somut olayın özelliklerine göre ve iyi niyet kuralları çerçevesinde tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer sözleşme konusu inşaat henüz tamamlanmamışsa, verilecek süre kural olarak kalan işlerin tamamlanması için makul bir süre olmalıdır. Verilen süre, arsa sahibi tarafından çok kısa tayin edilmişse, müteahhit verilen sürenin yetersiz olduğunu, protesto etmiş olmak şartıyla, süreyi objektif ölçülere göre uygun sayılacak kadar uzun kullanabilir.

Bazı hallerde arsa sahibinin (alacaklının) müteahhide (borçluya) süre vermesine gerek yoktur (TBK md.124). Bu durumda, arsa sahibi borçlu temerrüdünden doğan tüm hakları ayrı bir süre vermeksizin kullanabilecektir. Bu kapsamda öncelikle, borçlunun hal ve durumundan süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması yer alır (TBK md.124/1). Sözleşmede kararlaştırılan ifa zamanının gelmesine rağmen, müteahhit hala çalışmalara başlamamışsa veya faaliyetleri çok geri aşamadaysa arsa sahibi süre vermeksizin seçimlik haklara başvurabilir. Bu durumda arsa sahibi, temerrüt ihtarından hemen sonra derhal ifadan vazgeçip sözleşmeden dönebilecektir.

3.2  Arsa Sahibinin Müteahhidin Temerrüdünden Doğan Seçimlik Hakları

Müteahhit ve arsa sahibi arasında yapılan birçok kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, inşaatın başlangıç ve bitiş tarihleri, kesin bir takvim günü olarak ya da belirli bir süre aralığı olarak belirlenir. Taraflar arasında kararlaştırılmış ve sözleşmeyle imza altına alınmış bu tarihin gelmesi ya da bu tarihin gelmesine çok az bir sürenin kalmasına rağmen müteahhidin inşaata başlamaması veya teslim etmesi gereken sürede inşaatı bitiremeyeceğine kanaat getirilmesi durumları söz konusu olabilir. Bu durumlarda arsa sahibi, müteahhide seçimlik hakkını bildiren bir ihtar göndererek veya müteahhide dava açarak müteahhitten talepte bulunma hakkına sahiptir. Şayet bahse konu olan gecikme müteahhit kaynaklı değil ise, müteahhit gecikmenin arsa sahibi, belediye veya idari makamlardan kaynaklandığını veya deprem, savaş gibi mücbir sebepler nedeniyle kesin vadenin uzadığını belirtebilir. Arsa sahibi tarafından açılan davada, müteahhidin kusurundan kaynaklanmayan sebeplerden ötürü inşaat süresi uzamışsa bu süre ‘Ek Süre’ olarak adlandırılır ve temerrüt tarihi de açılan davanın taraflarınca ortaya atılan iddialara göre belirlenir.

Alacaklının ihtarı ile muaccel bir borcun borçlusunun temerrüde düşeceği, Türk Borçlar Kanununun 117. maddesinde yer almaktadır. Bu maddeye göre, borçlunun temerrüde düşmesi için bahse konu borcun muaccel olması ve ihtar şartı aranmaktadır. Bunların yanında borcun ifasının mümkün olması gerekmekte ve alacaklının ifayı kabule hazır olması şartı da aranmaktadır.

Türk Borçlar Kanunu’nun 117/2 maddesince sözleşmede vadenin belirli bir gün olarak kararlaştırılmış olması; taraflardan birine ifa gününü bir ihbarla tayin hakkı tanınmışsa, ihbarın usulüne uygun yapılması; dürüstlük kuralına göre ihtar yapılmasına gerek bulunmaması; kanunda ihtar şartı aranmadan temerrüdün gerçekleşeceği belirtilmesi (Ör.TTK m 407/1, m 141, TBK m 508/2) durumlarında ihtara gerek yoktur.

Bu seçimlik haklar; aynen ifa talebi, aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar ve sözleşmeden dönme talebi veya sözleşmenin feshi istemidir. Bunun yanı sıra seçimlik haklardan biri olan sözleşmeden dönme talebi ile birlikte menfi zarar ve cezai şart istenebilir. Fakat cezai şart için tarafların imza altına aldığı sözleşmede, dönme halinde ödenecek cezanın kararlaştırılmış olması gerekmektedir.

Bir diğer seçimlik hak olan sözleşmenin feshi istemi ile birlikte arsa sahibi her türlü zarar ve ziyanını talep etme hakkına da sahiptir. Sözleşmenin feshi isteminde taraflar arasındaki borç ilişkisi ileriye etkili olarak ortadan kaldırılmış olur. Bu nedenden dolayı sözleşmede kararlaştırılmış olan fesih beyanından önceki bir tarihteki borç ihlali kaynaklı cezai şart da talep edilebilecektir.

Arsa sahibi için müspet zararın tazmini ve sözleşmeden dönülmesi gibi seçimlik hakların kullanılabilmesi açısından temerrüt tarihinin belirlenmesi çok önemlidir. Çünkü söz konusu seçimlik haklar, müteahhidin zamanında inşaata başlamama veya inşaatı belirlenen sürede bitirememe kusurlarından dolayı temerrüde düşme tarihinden hemen sonra kullanılmalıdır.

Şayet bu seçimlik haklar temerrüde düşme tarihinden hemen sonra kullanılmazsa,arsa sahibinin hukuki olarak aynen ifaya dair sonuçları talep ettiği anlamına gelmiş olacaktır.

“Taraflar arasındaki sözleşmede teslim tarihi olarak 1992 yılı Haziran ayı sonu kararlaştırılmıştır. Bu tarihte teslim olmayınca, 23.11.1992 tarihinde davacılar, davalı yükleniciye çektikleri ihtarname ile 30 günlük süre vererek sözleşmenin yerine getirilmesini istemişlerdir. Davalı 23.11.1992 tarihli ihtarnamenin tebliği ve 30 günlük sürenin dolmasıyla temerrüde düşmüştür. BK m 106/2 gereğince aktin feshinin derhal bildirilmesi gerekir. Dava ise 10.03.1994 tarihinde açılmıştır. Dava tarihine kadar uzun süre bekledikten ve yeniden süre verilmeden aktin feshini istemek yasaya aykırıdır ve hukuki sonuç doğurmaz.”, Y. 15. HD. 14.11.1995, 4919/6486

3.2.1.1  İşverenin Aynen İfa Talep Etme Hakkı

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin taraflarından biri olan müteahhit inşaata zamanında başlama, belirlenen zamanda bitirme ve teslim etme borcunda temerrüde düşerse, sözleşmenin taraflarından bir diğeri olan arsa sahibi, seçimlik haklarından olanaynen ifa ya da gecikme tazminatını, müteahhide ayrıca uygun bir süre verilmeden talep edebilecektir. Bunun yanı sıra, şayet arsa sahibi müteahhide uygun bir süre verse bile bu sürenin sonunda aynen ifa talebinden vazgeçtiğini derhal bildirmezse, karine olarak arsasahibinin halen gecikmiş ifa talep ettiği kabul edilmelidir.

Yargıtay 15.HD.14.9.1992, 1992/3517E. 1992/3953K. Sayılı kararı: “Ne var ki, dava dışı arsa sahibi, davacıya satılan önce 1.10.1989 günlü teslim belgesi ile üç daireyi teslim aldığını kabul ettiğine göre, teslim alınan bu üç dairenin davacıya satılan daireyi de kapsayıp kapsamadığının araştırılması gerekir. Dava konusu daire davacıya satıştan önce teslim alınıp davalı yüklenici ibra edilmişse artık halefiyete dayanılamaz ve davacı davasını bu halde arsa sahibine yöneltebilir”. Yine, Yargıtay 15. HD. 06.10.1987 tarih ve 1987/4375 E. ve 1987/3437K. Sayılı kararında: “İnşaat süresi 3 ayla sınırlandırılmış olmakla taraflardan birinin borçlu temerrüdüne düşmesi durumunda, diğer taraf BK m. 106’da yer alan seçimlik haklardan birini ayni ölçüler içinde kullanmalıdır” şeklindedir.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri hazırlanırken genellikle müteahhidin işi geciktirdiği her gün için belirli bir cezai şart ödemesi ile ilgili madde sözleşmeye eklenmektedir. Bu maddenin sözleşmede yer alması sayesinde, arsa sahibinin zararını ispat yükü olmadan bahse konu cezai şartın müteahhit tarafından ödenmesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Bununla birlikte, sözleşmede aksine hüküm yer almadıkça müteahhidi temerrüde düşürmek için gerekli olan ihtar yapılmasa dahi, sözleşmede belirlenmiş teslim gününün geçirilmesiyle birlikte müteahhide ait ceza işlemeye başlar. Buna rağmen, şayet sözleşmede aksi kararlaştırılmamış ise müteahhit söz konusu gecikmede kendi kusuru olmadığını, dolayısıyla da gecikmenin kendisine isnat edilemeyeceğini kanıtlayabiliyorsa sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartı ödeme mükellefiyeti ortadan kalkmış olur.

Borçlar Kanunu’nun 159/2 maddesi uyarınca, arsa sahibi sözleşmede belirtilmiş olan cezai şartı aşan bir zarara uğramışsa, ortaya çıkan zararı ve söz konusu gecikmede müteahhidin kusurlu olduğunu kanıtlaması halinde, zararının tazminini müteahhitten talep etme hakkına sahiptir. Arsa sahibinin zararı, cezai şart miktarını aşmamakta ise, bu zararın ayriyeten talep edilmesi mümkün değildir.

“… Zararın cezadan az olması halinde, ceza ile birlikte zarar istenemezse de, ceza miktarından fazla olan zararın cezayı aşan miktarı talep edilebilir.” Yargıtay 15.HD. 13.3.1996, 1996/6740E.

Müteahhit, arsa sahibi ile yapmış olduğu kat karşılığı sözleşmede yer alan zamanda inşaatı bitirerek arsa sahibine teslim etme hususunda temerrüde düşmüş olmasına rağmen edimini gecikmeli olarak yerine getirebilmiş ise, bunun karşılığında arsa sahibi de kendi edimi olan arsa paylarını müteahhide devretme yükümlülüğünü yerine getirmek zorundadır. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, müteahhidin gecikme nedeniyle sorumlu olduğu tazminat borcunun ifasına kadar, Türk Borçlar Kanunu’nun 97. maddesince arsa sahibinin kendi üzerine düşen arsa paylarının devri edimini yerine getirmekten kaçınması mümkündür.

3.2.1.2  Aynen İfadan Vazgeçip Müspet Zararın Tazmini Talebi

Arsa sahibi, sözleşmede belirlenen süre içerisinde yapımını üstlenmiş olduğu işi ya hiç yapmamış ya da bir kısmını yapabilmiş fakat inşaatı tamamlayamamış olan müteahhidin bu kusurundan dolayı borçlu temerrüdüne düşmesi sonucu hukuksal olarak seçimlik haklar elde eder. Müteahhidi borçlu hale gelen arsa sahibi, bu seçimlik haklardan olan aynen ifa isteğinden vazgeçebileceği gibi bahse konu gecikme sebebiyle talep edebileceği sair zarar ve ziyan haklarından da vazgeçerek müteahhidin sözleşmede yer alan işi yapmamasından dolayı uğramış olduğu müspet zararı müteahhitten talep edebilme seçimlik hakkına da sahiptir.

Fakat arsa sahibinin bu seçimlik haktan faydalanabilmesi için bazı şartları yerine getirmiş olması gerekmektedir. Bu şartlar; arsa sahibinin müteahhide sözleşmede yer alan bahse konu inşaatı tamamlayabilmesi için uygun bir süre vermesi ve verilen bu süre içinde de inşaatın müteahhit tarafından tamamlanamaması gerekmektedir. Ayrıca verilen uygun süreye rağmen inşaatın tamamlanamamış olması sebebiyle arsa sahibinin aynen ifadan vazgeçmiş olduğunu ve müspet zararın tazminini talep ettiğini derhal bildirmesi de gerekmektedir. Arsa sahibinin bu seçimlik hakkını kullanması durumunda, müteahhitle yapmış olduğu kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamındaki, arsa sahibi-müteahhit ilişkisi sona ermiş olmaz.

Müteahhidin haklı bir nedeni olmaksızın sözleşme de belirlenmiş süre sona ermiş olmasına rağmen inşaata hiç başlamamış olması halinde arsa sahibi aynen ifadan vazgeçerek müspet zarar talep edebilir. Arsa sahibinin talep edebileceği bu müspet zarar, müteahhide sözleşme gereği yapacak olduğu inşaat için ödenmesi kararlaştırılmış olan bedel ile binanın inşaat hali bitmiş durumdaki rayiç değer arasındaki farktır. Rayiç değer olarak, arsa sahibinin müspet zarar talebini yaptığı zamanki bina değeri olarak alınmalıdır.

Bir diğer seçenek ise, sözleşme süresi içinde müteahhidin işe başlamış olup, sözleşmede belirlenmiş süre içerisinde haklı bir neden olmaksızın işi tamamlayamaması sonucu temerrüde düşmesi durumudur. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, müteahhidin yapmakla yükümlü olduğu işin kaçta kaçını bitirdiği tespit edilerek yapılmamış kısmın oranı elde edilir, inşaatın kaim bedelinden yapılmamış kısmın oranına karşılık gelen miktar hesaplanarak bu miktar arsa sahibinin müspet zararı olarak kabul edilir. Arsa sahibinin aynen ifa yerine müspet zararına hükmedilmişse, müteahhitten başka bir zarar – ziyan ya da cezai şart talep edilemez.

3.2.1.3  Gecikme Tazminatı ve Kapsamı

Gecikme tazminatı kavramı, Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin zamanında ifa edilmemesi durumunda, arsa sahibi konumundaki arsa sahibinin uğramış olacağı zararlar olarak ifade edilmektedir. Söz konusu sözleşmelerin geç ifası durumunda, gecikme tazminatı olarak adlandırılan olgunun en önemli kısmını, müteahhit tarafından sözleşmede yer alan süre içerisinde arsa sahibine bırakılması gereken bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarihten, teslim edildiği tarihe kadar geçen süre içerisinde, arsa sahibinin müteahhidin kusuru nedeniyle mahrum kaldığı kira bedelleri oluşturmaktadır.

Kira kaybı belirlenirken, müteahhidin arsa sahibine teslim edeceği bağımsız bölümün, tamamlandıktan sonraki hali dikkate alınmalıdır. Bunun yanı sıra kira kaybı hesaplanırken, sözleşmede yer alan şekilde; ruhsat ve projeye uygun olarak yapılmış bağımsız bölümler dikkate alınmalıdır.

“Yapının “kaçak”  yapıldığından kal’ine karar  verilen bağımsız bölümleri için arsa sahibi, inşaatın yasal hale ve yanlar arasındaki sözleşme hükümlerine uygun duruma getirilmesini isteme hakkının dışında başkaca bir hak ileri süremez ise de; “kaçak” olmayan inşaat kısımları yönünden Borçlar Yasasının 106. Maddesinde kendisine tanınan seçimlik haklardan olan “gecikmiş ifa ile birlikte gecikme tazminatı isteme” hakkını kullanabilir ve bu kapsamda yükleniciden gerçekleşmiş ise gecikme-­‐kira tazminatı, eksik ve ayıplı isler bedeli isteyebilir.”, Y. 15. HD. 7.11.2003, 2273/5317, YKD, 2004/6, s. 902 vd.

İnşaatın tesliminde gerçekleşmiş gecikmelerin, müteahhit kaynaklı olmaması durumunda, gecikme tazminatı da bu husus dikkate alınmak suretiyle hesaplanır. Her davanın, açıldığı tarihteki şartlar göz önünde bulundurularak karara bağlanacağını belirten Yargıtay gerekçesinden yola çıkarak, davanın başladığı tarihten itibaren işleyecek kira bedellerinin de hüküm altına alınması söz konusu olmayacaktır.

“Davacı arsa sahipleri, 12.4.1996 tarihinde açtıkları işbu davada; gecikme nedeniyle 7 aylık kira kaybı alacağı ile cezai şartın tahsilini talep etmişlerdir. Mahkemece yapılan inceleme sonucu, davacı arsa sahiplerinin 1.7.1997 tarihinden itibaren kira alacağına hak kazandıkları kabul edilerek, bu tarihten itibaren 7 aylık kira alacağına hükmedilmiştir. Başka bir anlatımla, dava tarihinden sonraki dönem için kira alacağına hükmedilmiştir. Bu durumda, dava tarihi itibariyle henüz muaccel olmamış kira alacağının reddi yerine, tahsiline karar verilmesi doğru bulunmamış, kararın bozulması gerekmiştir.”, Y. 15. HD. 15.12.1997, 4630/5375, www.kazanci.com.tr.

Arsa sahibi, sözleşme gereği kendi payına düşen bağımsız bölümlerde tasarruf etmek suretiyle, söz konusu bağımsız bölümleri müteahhitten fiilen teslim alırsa, kira kaybını talep etme hakkını da kaybetmiş olur. Yani arsa sahibi, kendisine ait bağımsız bölümde kendisi oturmakta ya da üçüncü kişilerden kira almakta ise, müteahhitten de kira kaybı talebinde bulunma hakkı yoktur.

“Kural olarak gecikme tazminatına, başka bir anlatımla gecikmeden doğan kira kaybına, isin sözleşme uyarınca teslimi gereken tarihten bağımsız bölümlerin fiilen teslim edildiği tarihe kadar olan süre için hükmolunur.”, Y. 15. HD. 15.5.2007, 2006/2917, 3264.

Şayet, arsa sahibi kendine ait bağımsız bölümü fiili olarak teslim almışsa ve teslim alınan bağımsız bölümde müteahhit kaynaklı ayıp ve eksikliklerin bulunuyorsa kira bedelinin normalde olması gerekenden düşük kaldığını ileri sürmek suretiyle aradaki farkı müteahhitten talep edilebilir.

Müteahhit tarafından yapılan binanın, yapı kullanma izninin olmaması sebebiyle, şantiye suyu ve elektriği kullanımının söz konusu olduğu durumda, kiranın normalde olması gerekenden daha düşük miktarda belirlenmesi söz konusu olacağından, müteahhitten normal kira bedeli ile uygulanan kira bedeli arasındaki farkın talep edilmesi bir örnek olarak gösterilebilir. Ya da, sözleşmede kombili olarak yapılması öngörülen bağımsız bölümlerin, merkezi sistem yapılmasından dolayı oluşacak kira farkı müteahhitten ayrıca talep edilebilir.

Arsa sahibi, sözleşmede yer alan teslim tarihinden sonra, kendine ait bağımsız bölümünü üçüncü bir kişiye satmışsa, gecikme tazminatı için ancak bağımsız bölümünü sattığı tarihe kadar olan dönemden istifade edebilir.

“O halde mahkemece yapılması gereken is; olayda sözleşme dışı fazla bir iş yüklenici tarafından yapılmış ise, bu fazla işin yapılması için gereken süre, isin teslim tarihine eklenerek, teslimi gereken tarihin belirlenmesinden, bağımsız bölümlerin hangi tarihte davacılara fiilen teslim edildiğinin tespitinden ve ayrıca davacılardan Füsun’un kendisine düsen bağımsız bölümlerden birini 31.8.2004 tarihinde sattığı da göz önünde bulundurularak bu bağımsız bölüm yönünden satış tarihine kadar olan süre için davanın kabulüne karar verilmelidir.”, Y. 15. HD. 15.5.2007, 2006/2917, 3264, YKD, 2008/3, s. 480-­‐481.

Fakat arsa sahibi satış işlemini, inşaatın kendisine teslim edilmesi gereken tarihten önce yapmışsa, satışı yapılan bağımsız bölümler için gecikme tazminatı talep edilemez.

“Davacı arsa sahipleri teslim edilmesi gereken tarihten önce satısını yaptıkları daireler için gecikme tazminatı isteyemezler. Teslim edilmesi gereken tarih ile 30.01.2002 teslim tarihi arasında satılan daireler için ise ancak teslim edilmesi gereken tarihten satış tarihine kadarki dönem için gecikme tazminatı isteyebilirler.”, Y. 15. HD. 26.11.2007, 5385/7545.

Gecikme tazminatının belirlenmesi için; öncelikli olarak inşaatın arsa sahibine teslim edilmesi gereken tarih bulunur. Bulunan tarih arsa sahibine ait bağımsız bölümün aylık kirasının belirlenmesi için başlangıç tarihi olacaktır. Başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacak ilk kira tutarına, her yıl için belirli oranda bir artırım uygulanır. Bu artırım, Yargıtay’ın kira tespit davalarında öngördüğü oranda olmaktadır. Belirlenen ilk kiraya her yıl artırım uygulanmak suretiyle dava tarihine kadarki kira kaybı hesaplanır. Bu uygulama, arsa sahibinin teslim tarihini öngörerek kiracı bulup, aynı tarih itibariyle kendine ait bağımsız bölümleri kiraya verebileceği düşünülerek yapılmaktadır. Bunun yanı sıra arsa sahibi, kiracısından her yıl kirayı arttırmasını isteyebilecek, kiracının bu artırımı yapmaması halinde de, kira tespiti için dava açmak suretiyle kiranın belirlenmesini sağlayabilecektir.

Kira bedelinin tespitinde, aradan uzun bir süre geçmiş olması durumunda bazı zorluklar yaşanabilmektedir. Böyle bir durum söz konusu olduğunda, son kira bedelinden ÜFE endekslerinin kademeli bir şekilde düşürülmesi suretiyle ilk döneme ait kira bedeline ulaşılmış olur. Arsa sahibine ait bölümlerin, sözleşme gereği teslim edilmesi gereken tarihten itibaren, kira işlemeye başlar.

Bu nedenden dolayı da kira hesabı yapılırken, dava tarihinden geriye gitmek suretiyle değil, sözleşme gereği, bağımsız bölümlerin teslim edilmesi öngörülen tarihten ileri gidilerek sonuca ulaşılır.

“Davalı-­‐K. Davacı arsa sahibi, 08.07.2002 tarihli ihtarında o ana kadar hak kazandığı gecikme tazminatı olan 8.000 doların 30 gün içinde ödenmesini istemiş ve yüklenici de 15.07.2002 tarihli cevabi ihtarında bu bedeli ödemeyeceğini belirtmek suretiyle bu miktar yönünden 15.07.2002 tarihinde ve aşan miktar yönünden de, temerrüde düşürücü başka bir ihtar olmadığından, karsı davanın açıldığı 22.07.2003 tarihinde temerrüde düşmüş sayılır. Dolayısıyla gecikme tazminatının bu tarihler göz önünde bulundurularak hükmedilmesi gerekirken, her ayın bitimini takip eden muacceliyet tarihlerinin temerrüt tarihi olarak kabulü isabetli görülmediği gibi, yabancı para alacağına Türk Lirası karşılığı yasal faiz uygulanması da doğru olmamıştır.”, Y. 15. HD. 29.3.2007, 2005/7569, 2003; Aynı doğrultuda, Y. 15. HD. 16.3.1989, 2711/1293

3.2.1.4  İfaya Ekli Cezai Şart Talebi

Borcun ifasından kaynaklanan ihlalin en yaygın hali olarak; kararlaştırılmış yer ve zamanda ifanın yapılmaması olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu iki halin yaygın bir şekilde ihlali nedeni ile konu ile ilgili kanunda bu iki hal açık bir şekilde öngörülmüştür. Bahsedilen iki ihlal dışında kalan tüm borç ihlali durumları nedeniyle ifaya bağlı cezai şartın kararlaştırılması da mümkün olacaktır. Buna örnek olarak, müteahhidin ayıplı veya eksik teslimi durumunda sözleşme gereği ödenmesi kararlaştırılmış cezai şart verilebilir.

İfaya bağlı olarak ödenmesi kabul edilen ceza, sözleşmeden dönülmemesi ve kabul sırasında bu cezanın alınması hakkı mahfuz tutulduğunun müteahhide bildirilmesi şartıyla müteahhitten TBK m 179/2 uyarınca talep edilebilecektir. İhtirazı kayıt beyanı herhangi bir sekle bağlı değildir.

 “BK’ nun 158/2. maddesi uyarınca eserin teslimi sırasında ceza isteme hakkını saklı tutmayan davacı cezai şart talep etme hakkını kaybetmiştir.”, Y. 15. HD. 8.4.2005, 2004/4535

İhtirazı kayıt beyanının yokluğu, yargılamanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da resen dikkate alınır. Çünkü ihtirazı kayıtta bulunma şartı, kanunla öngörülen ve yokluğunda da borcu sona erdiren bir müessesedir. Borcu sona erdiren savunma sebebi, “itiraz” niteliğinde olduğundan, hâkimin bunu resen dikkate alması gerekir.

“Eserin sözleşilen muayyen zamanda teslimini sağlamaya yönelik cezai şart BK. nun 158. maddesinin 2. fıkrası karsısında eserin tesliminden sonra ve yukarıda açıklanın nedenlerle davalıdan istenemeyeceği, teslim sırasında hak saklı tutulmadığından söndüğü, bu yönün de hakim tarafından görevden ötürü (resen) göz önünde tutulması gerektiği düşünülmeden 7.000 liranın da ödetilmesine karar verilmesi bozmayı gerektirir.”, Y. 15. HD. 16.6.1975, 2926/3106;

Burada şu hususa dikkat edilmelidir. TBK m 179/2 de “….ifayı çekincesiz olarak kabul etmiş olmadıkça…” denilmektedir. Buradaki “kabul” kelimesi, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri bakımından, “teslim” anlamına gelmez. Teslim alma ile işin kabulü kavramlarının birbirinden ayrılması gerekir. İşin kabulü (TBK m. 477), müteahhidin yaptığı inşaatın sözleşmeye uygun görüldüğü ve açık ayıp iddiasında bulunmayacağı yönündeki beyana karşılık gelir. Bu nedenle teslim almada teslimin hukuki sonuçlarına yönelik bir irade söz konusu değildir.

Sözleşmede, ihtirazı kayıt ileri sürmeksizin inşaatın kabul edilmesinin, cezai şartı istemeye engel olmayacağı kararlaştırılabilir. Çünkü TBK m 180/2 emredici bir hüküm değildir. Aksinin sözleşme ile kararlaştırılması mümkündür.

İfaya ekli cezai şartın ifasına imkan sağlayan durum sonradan ortaya çıkmışsa, asıl borcun ifasından sonra da cezai şartın talep edilebilmesi mümkün olmalıdır. Örneğin, ayıplı veya eksik teslim nedeniyle cezai şart kararlaştırılmış ve teslimden sonra binada gizli ayıplar ortaya çıkmış ise, bunlar derhal müteahhide bildirilerek, cezai şartın tahsili istenebilir.

Sözleşmede belli bir gecikme dilimini geçmemek üzere cezai şart kararlaştırılmışsa, “cezalı süre” niteliğindeki bu süre boyunca sözleşmeden dönülemez. İfaya ekli cezai şartın istenmesi için sözleşmeden dönülmemiş olması gerekir.

“Sözleşmenin 9. maddesine göre, gecikme halinde her daire için aylık 75 DM gecikme cezası ödeneceği ve bu cezanın 6 ayı geçemeyeceği belirtilmiştir. Bu maddenin anlamı, temerrütten itibaren 6 ay içerisinde sözleşmenin feshedilemeyeceğidir.”, Y. 15. HD. 28.3.2007, 2006/7906

Ancak taraflar sözleşmede ifaya ekli cezai şartın, sözleşmeden dönme durumunda da istenebileceğini kararlaştırabilirler. Sözleşmede teslim zamanı aşıldığında belli bir süre ile ifaya ekli cezai şartın istenebileceği ve bu sürenin sonunda da sözleşmeden dönülebileceği kararlaştırılmışsa, cezalı süre sonunda hem sözleşmeden dönülebilir, hem de bu süreyle sınırlı olarak ceza istenebilir.

“Sözleşmede gecikme cezası olarak kararlaştırılan bedel, akdin ifasına bağlı olup müspet zarar kapsamındadır. Kural olarak akdi fesheden tarafça istenemez. Ne var ki yanların imzaladığı sözleşmede; teslim zamanının geçmesinden sonra 60 gün hitamında akdin kendiliğinden feshedilmiş sayılacağı kararlaştırıldığından davacı is sahibinin teslim tarihinden itibaren 60 gün geçmedikçe akdi feshetme imkânı bulunmamaktadır. Çünkü davalının temerrüt tarihi akitle teslim tarihinden 60 gün sonrasına bağlanmıştır. Bu nedenle davacı is sahibi akdi feshedemeyeceği bu 60 günlük dönem için gecikme tazminatı olarak kararlaştırılan cezai şartı talep edebilir. Bu durumda mahkemece davacı is sahibinin fazla ödeme olarak talep ettiği miktar ile 60 günlük cezai şart toplamına hükmedilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmamış kararın bozulması uygun bulunmuştur.”, Y. 15. HD. 1.10.2004, 4834/4802

3.2.1.5  İşverenin Sözleşmeden Dönme Hakkı ve Menfi Tazminat Talebi

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde, tarafların karşılıklı olarak anlaşarak sözleşmeye eklediği ve imza altına aldığı, işe zamanında başlama ve işin belirlenen uygun zaman aralığı veya tarihte müteahhit tarafından bitirilmesi maddesi çoğunlukla yer almaktadır. Bu maddenin yer aldığı bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, müteahhit tarafından inşaata geç başlanması sonucu, inşaat bitim tarihinin sözleşmede belirlenen tarihte bitirilemeyeceğinin anlaşılması durumunda, arsa sahibi sözleşme de belirlenmiş sürenin sonunu beklemeden taraflar arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönme hakkına sahiptir. Arsa sahibine tanınmış olan bu hak, TBK’nın 473. maddesi hükmü ile düzenlenmiş olup bu hüküm çerçevesinde;

“Yüklenici, işe zamanında başlamaz veya mukavele şartlarına muhalif olarak işi tehir eder yahut arsa sahibinin kusuru olmaksızın vaki olan teehhür bütün tahminlere Davalı yüklenici yüklenicinin işi muayyen zamanda bitirmesine imkan vermeyecek derecede olursa arsa sahibi teslim için tayin edilen zamanı beklemeye mecbur olmaksızın akdi feshedebilir.”

Arsa sahibinin, TBK’nın 473/1 maddesi kapsamında sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için bazı şartlar konulmuştur. Bu şartlara göre; öncelikle müteahhidin işe zamanında başlamamış olması gerekmektedir. Müteahhidin işe başlayacağı tarih taraflar arasında yapılan sözleşmeyle kararlaştırılmamış ise müteahhit kendisine gerekli olan bir hazırlık sürecinin ardından, Türk Borçlar Kanunu’nun 90. maddesince sözleşmenin yapılmasının hemen sonrasında sözleşmede bahsi geçen işe başlamak durumundadır.

TBK’nın 473/1 maddesinde düzenlenmiş olan dönme hakkının arsa sahibi tarafından kullanılabilmesi açısından gerekli olan bir şart daha mevcuttur. Bu şarta göre; müteahhit tarafından, sözleşme gereği yapılması gereken işin icrasının, taraflar arasında yapılmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı olarak geciktirilmiş olması gerekmektedir. Ayrıca söz konusu gecikmenin de inşaatın kararlaştırılmış olan tarihte tamamlanmasına, engel oluşturacak seviyede olması şarttır. Bu kapsama göre; müteahhidin işin icrasını sözleşmeye aykırı biçimde geciktirmesi, arsa sahibi ile yaptığı sözleşmede öngörülen iş programına uygun hareket etmemesi, ara vadeleri geçirmesi veya yeterli iş gücü ile araç ve gereçleri sağlamaması halinde söz konusu olur.

TBK’nın 473/1 maddesince arsa sahibinin müteahhit ile yaptığı kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilmesi için, gerekli olan son şart; müteahhidin, sözleşme gereği belirlenen zamanda başlayarak, yine belirlenen zamanda bitirmekle borçlandığı işi geciktirmekte, kendisini haklı kılan bir sebebinin bulunmaması gerekmektedir. Dolayısıyla da, müteahhidin bu edimini yerine getirmesinin imkânsız hale gelmesi veya müteahhidin Türk Borçlar Kanunu’nun 97 ve 98. maddelerinden yararlanmak suretiyle sözleşme gereği yapmakla yükümlü olduğu edimi yerine getirmekten kaçınması durumlarında TBK’nın 473/1 maddesinin son şartı gerçekleşmemiş olur ve arsasahibi bu maddeden yararlanarak sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz.

TBK’nın 473/1 maddesinin kullanılması suretiyle, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönülebilmesi için, yukarıdaki tüm şartların aynı anda sağlanabilmesi gerekmektedir. Şayet tüm şartlar sağlanabiliyorsa, arsa sahibi bahse konu inşaatın, sözleşme gereği teslim tarihini beklemeksizin, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönebilir. Sözleşmeden dönme hakkının kullanılması sonucunda, sözleşme geçmişe etkili olarak ortadan kalkmış olur. Ayrıca, arsa sahibi ücret ödemeyi reddedebileceği gibi daha önce müteahhide yaptığı ödemelerin de iadesini talep edebilir. Öte yandan da şayet arsa sahibinin TBK’nın 473/1 maddesi hükmüne dayanarak, taraflar arasında imza altına alınmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinden dönmesinin haksız olması durumunda ise, arsa sahibi TBK’nın484. maddesi uyarınca öngörülen tam tazminatı müteahhide ödemek zorundadır. Yani arsa sahibi, müteahhidin müspet zararını tazmin etme zorunluluğunda kalacaktır.

3.2.1.6  İşverenin Sözleşmenin Feshi ve Tazminat Talebi

TBK’nın 484. maddesi hükmüne göre;

“İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu hüküm inşaat sözleşmeleri için geçerlidir. TBK’nın 484. maddesinde yer alan bu hükme göre; müteahhidin, taraflar arasında yapılmış kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yer alan koşulların, hiçbirine aykırı bir davranışta bulunmamasına rağmen, inşaata başlanılmasından önce ya da inşaatın devam ettiği sırada, sözleşmenin arsa sahibi tarafından sebepsiz ve keyfi olarak feshedilebilmesi mümkündür. Ancak tabii ki bu fesih hakkı, sözleşmenin başlangıç tarihinden fesih talebine kadar geçen sürede yapılmış olan kısım hariç, geriye kalan yapılmamış kısımdan dolayı doğan zarar ve ziyanının arsa sahibi tarafından, müteahhide tamamen ödenmesi koşuluna bağlı olarak geçerlilik kazanacaktır.

TBK’nın 484. maddesinde geçen “bütün zararlarını gidermek” ifadesi, “tam tazminatı” ifade etmektedir. Yani müteahhidin, taraflar arasında yapılan kat karşılığı inşaat sözleşmesini yerine getirdiği takdirde elde edeceği menfaati karşılayacak müspet zararın tazminini ifade eder. Burada bahsedilen müspet zarar kavramına, müteahhidin fiili zararı ile yoksun kaldığı kar da dâhil edilir. Söz konusu fiili zarar kapsamı içerisinde arsa sahibi, müteahhidin sözleşmenin ifasını amaç güderek yaptığı tüm harcamaları ve yoksun kaldığı bütün karı tazmin etmelidir.

Bu hüküm kat karşılığı inşaat sözleşmesi bakımından düzenlenmiş olup iki farklı görüşle açıklanmaktadır. Bunlardan ilki bu hükmün; müteahhidin kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği inşaatı bitirmesinin kendisi için bir borç ve sadece arsa sahibi yararına gerçekleştirildiği düşünülen bir iş olduğu, bundan dolayı da arsa sahibinin dilediği zaman bu faaliyetin yürütülmesinden vazgeçmesini mümkün kılan bir hüküm olduğu görüşünü savunur. Buna karşılık olarak ortaya atılan bir diğer görüş ise; bu hüküm, inşaat sözleşmesinde taraflar arasındaki güven ilişkisine kanun koyucunun büyük önem verdiği ve özellikle arsa sahibinin her ne sebeple olursa olsun artık güven duymadığı bir müteahhitle arasındaki ilişkiyi dilediği zaman sona erdirebilmesinin gerekliliği olarak açıklanmaktadır.

4.       Arsa Sahibinin Yaklaşık Ücretin Çok Aşılmış Olması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme Hakkı

4.1  Kat karşılığı inşaat Sözleşmesinde Yaklaşık Ücret

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin asıl borcunu, ücret ödeme teşkil eder. (TBKmd.479-480) Taraflar, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde ücreti açıkça veya götürü olarak tespit edebilecekleri gibi, yaklaşık olarak da belirleyebilirler (TBK md.482).

Müteahhit, ücretinin önceden sabit olarak belirlenmesini, sonradan değiştirilemeyecek şekilde bağlayacağı nedeniyle tercih etmemektedir. Diğer taraftan arsa sahibinin de, inşaat tamamlanınca ödeyeceği ücreti önceden bilmek ve ekonomik durumunu ona göre ayarlamak, hatta işi yaptırıp yaptırmayacağına karar vermek gibi meşru bir menfaati vardır. Çatışan bu menfaatler,ücretin yaklaşık olarak tespiti ile aşılmaya çalışılmıştır.

4.2  Yaklaşık Ücretin Çok Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönmenin Şartları

TBK’nın 482. maddesi hükmü,

“Başlangıçta yaklaşık olarak belirlenen bedelin, iş sahibinin kusuru olmaksızın aşırı ölçüde aşılacağı anlaşılırsa iş sahibi, eser henüz tamamlanmadan veya tamamlandıktan sonra sözleşmeden dönebilir.

Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, müteahhidi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.” şeklindedir.

Kanunun lafzından da anlaşılacağı gibi, aşılan kısmın fazla olması, yani bu fazlalığın arsa sahibinin tahammül edemeyeceği oranda gerçekleşmesi gerekir. Tahammül sınırları belirlenirken, her olayın somut özellikleri ve iyi niyet kuralları göz önüne alınmalıdır. Bu konuda kanunda ve mahkeme kararlarında somut bir orana rastlanmamaktadır. Dolayısıyla yaklaşık ücretin yüzde kaç oranında aşılması halinde, bu şartın gerçekleşmiş sayılacağı sorusu, objektif bir rakamla cevaplandırılamamaktadır. Doktrinde bazı yazarların, yaklaşık ücrette aşırmanın çok olup olmadığını tespit etmek için farazi olarak, “Arsa sahibi işin bu ücrete mal olacağını bilseydi yine de işi yaptırır mıydı?” sorusunun sorulması gerektiğini ifade etmişlerdir.

Yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına rağmen, müteahhit söz konusu masrafları arsa sahibinden talep etmiyor ve kendisi katlanıyorsa, arsa sahibinin yine de sözleşmeden dönme hakkı doğmaz. Müteahhit, yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşıldığını öğrenir öğrenmez bunu derhal arsa sahibine bildirmelidir. Kanunda yer almayan bu yükümlülük, müteahhidingenel özen borcundan çıkarılmaktadır. Müteahhit söz konusu bildirimi zamanında yapmazsa, arsa sahibinin geç öğrenme nedeniyle doğan zararını tazmin etmek zorundadır.

Arsa sahibi, yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına kendi davranışlarıyla sebebiyet vermişse, artık ortaya çıkan fazla masraflara kendisi katlanmalıdır. Arsa sahibinin davranışları kusurlu ve kusursuz olarak kendini gösterebilir. Hatta arsa sahibi, mevcut planların düzeltilmesini isteyerek sözleşmeden doğan bir hakkını da kullanmış olabilir. Bu noktada önemli olan, müteahhidin kendi fiiliyle masrafların artmasına neden olmasıdır.

Arsa sahibinin masrafların artmasına neden olması, genellikle sözleşmenin kurulmasından sonra işin görülmesi esnasında verdiği talimatlar ve değişiklik önerileri şeklinde ortaya çıkar. Bunlara örnek olarak, arsa sahibinin kararlaştırılan malzeme yerine başka malzeme kullanılmasında ısrar etmesi, yapılan bazı yerlerin tekrar yapılmasını istemesi, projede harcamaları artıracak şekilde değişiklikler yapılmasını istemesi sayılabilir.

Masrafların, önceden tahmin edilen miktarı aşırı şekilde aşmış olması, kendisinden kaynaklanmasa bile arsa sahibi, bu artışa açık ya da zımni şekilde razı olmuşsa, yine dönme hakkını kullanamaz. Mesela, masrafların artacağını bildiği halde yapılan imalatta değişiklikler isteyen arsa sahibinin durumu böyledir. Yaklaşık ücretin aşırı şekilde aşılmasına neden olan masrafların, arsa sahibi tarafından tamamen ödenmiş olması halinde, sözleşmeden dönme hakkından feragat edildiği kabul edilir.

4.3  Arsa Sahibinin Arsası Üzerinde Yapılan İşlerde, İnşaatın Tamamlanmamış Olması Koşulu ve Arsa Sahibinin Tazminat Ödeme yükümlülüğü

TBK’nın 482. maddesinin 2. fıkrası hükmü şu şekildedir:

“Eser, iş sahibinin arsası üzerine yapılıyorsa iş sahibi, bedelden uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi, eser henüz tamamlanmamışsa, yükleniciyi işe devamdan alıkoyarak, tamamlanan kısım için hakkaniyete uygun bir bedel ödemek suretiyle sözleşmeyi feshedebilir.”.

Bu hüküm, arsa sahibinin arsasında kat karşılığında inşaat şeklinde yapılan yapılar için özel düzenleme getirmiştir. Buna göre, arsa sahibi birinci fıkrada öngörülen durumdan farklı olarak sözleşmeden dönme yerine dilerse aşılmış ücretin makul bir derecede indirilmesini isteyebilecektir. Ayrıca, bu indirim olanağının yanı sıra arsa sahibinin dönme hakkını ancak inşaat tamamlanmadan önce kullanılabileceği ve dönme hakkının kullanılması halinde müteahhidin o ana kadar yaptığı masrafların hakkaniyet ölçüsünde tazmin edileceği hükme bağlanmıştır.

Bu durumda, yapı tamamlanmışsa, arsa sahibi sadece ücretten indirim talep edebilecektir. Yapılacak indirim, müteahhidin masrafları ve emeği ile arsa sahibi için meydana gelen değer artması göz önünde tutularak, yaklaşık ücretin tahammül sınırlarını aşan kısmının aralarında bölüştürülmesi şeklinde yapılacaktır.

Arsa sahibinin arsası üzerine yapılan inşaat henüz tamamlanmadan yaklaşık ücretin aşıldığı fark edildiği takdirde, arsa sahibi seçimlik hakka sahiptir. Buna göre arsa sahibi, dilerse o zamana kadar yapılan kısım için hakkaniyete uygun bir tazminat ödeyerek sözleşmeden derhal döner; dilerse ücretten uygun bir indirim yapılmasını isteyebilir.

Arsa sahibinin inşaat tamamlanmadan önce sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmesi için, müteahhide tazminat ödemesi gerekmektedir. Bu tazminat, müteahhidin dönme anına kadar yaptığı imalatın masraflarının hakkaniyete uygun karşılığıdır.

Sözleşmeden dönme halinde, müteahhide ödenecek tazminat, o ana kadar yapılan işler göz önüne alınarak hesaplanmalıdır. Ancak, bu hesaplamanın hakkaniyete uygun olması gerektiğinden esnek bir usulle gerçekleştirilmesi şarttır. Bu durumda hakim, müteahhide yaptığı imalatın tam karşılığını tazminat olarak vermeyeceği gibi, sadece arsa sahibinin sebepsiz zenginleştiği kısmı ödemesine de hükmetmeyecektir. Hakim, takdir yetkisini kullanarak söz konusu iki rakam arasında hakkaniyete uygun bir belirleme yapacaktır.

4.4  Yaklaşık Bedelin Çok Aşılması Nedeniyle Sözleşmeden Dönme Hakkının Kullanılması

Yukarıda incelenen şartların gerçekleşmesi halinde arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı doğacaktır. Arsa sahibinin bu hakkını ne zaman kullanması gerektiği konusunda kanunda açıklık bulunmamaktadır. Bu duruma ilişkin olarak öğretide iki farklı görüş bulunmaktadır. Diğerine nazaran daha çok taraftarı bulunan görüşe göre; arsa sahibi dönmenin koşulların gerçekleştiğini öğrendiğinde vakit geçirmeden, hakkını kullanmalıdır. Buna karşılık diğer bir görüşe göre ise; arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkı,  herhangi bir süreye bağlı olmadığından inşaatın tamamlanmasından sonra da kullanılabilir.

5.       Arsa Sahibinin Müteahhidin Zararını Tazmini Suretiyle Sözleşmeyi Fesih Hakkı

5.1  Genel Olarak

Kanun koyucu TBK’nın 484. maddesinde arsa sahibine, diğer hallerden farklı olarak, sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Söz konusu madde metni şu şekildedir:

“İş sahibi, eserin tamamlanmasından önce yapılmış olan kısmın karşılığını ödemek ve yüklenicinin bütün zararlarını gidermek koşuluyla sözleşmeyi feshedebilir.”

Bu düzenleme ile arsa sahibine, özel bir neden olmaksızın yani haklı bir gerekçe bulunmaksızın sözleşmeyi feshetme imkânı tanınmıştır. Arsa sahibi, söz konusu fesih hakkını, diğer sözleşmeden dönme haklarından farklı olarak, inşaatı tamamlamamış olması ve bildirimde bulunulması dışında başka hiçbir şart aranmamaktadır. Arsa sahibi bu hakkını keyfi olarak kullanabilmektedir.

TBK’daki bu hüküm emredici nitelikte değildir. Dolayısıyla, taraflar bu hükme aykırı sözleşme yapabilecekleri gibi, arsa sahibinin tam tazminat ödeme yükümlülüğünü artırılabilirler, hafifletebilir veya tamamen ortadan da kaldırabilirler. Müteahhidin bu şekilde bir fesih hakkı bulunmamaktadır. Müteahhit işi yapmak istemezse, temerrüde düşer ve ifa etmemeye ilişkin hükümlere göre sorumlu olur.

5.2  Arsa Sahibinin Tazminat Karşılığında Sözleşmeyi Feshetmesinin Şartları

Arsa sahibinin müteahhidin zararını tamamen tazmin etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilmesi için üç şartın bir arada bulunması gerekir. Bunlar, inşaatın henüz tamamlanmamış olması,müteahhide yöneltilmiş bir fesih beyanının bulunması ve müteahhidin yaptığı kısmın bedelinin tam olarak karşılanarak uğradığı zararın tazmin edilmesidir.

TBK’nın 484. maddesi, fesih hakkının ancak, inşaat tamamlanmadan önce kullanılabileceğini kabul etmiştir. Dolayısıyla, müteahhidin inşaatı sözleşmeye uygun şekilde tamamlamış olması halinde artık arsa sahibi sözleşmeden dönemez. Fesih hakkı, ne kadar erken kullanılırsa arsa sahibi için o kadar az maliyetli olur. Zira bu durumda müteahhit daha az masraf yapmış olacaktır. Arsa sahibinin fesih hakkını, müteahhit işe başlamadan önce kullanması hali, en az zararın doğacağı durumdur. Çünkü arsa sahibi bu halde sadece, müteahhidin mahrum kaldığı karı tazmin edecektir.

Arsa sahibinin TBK’nın 484. maddesine göre sözleşmeyi sona erdirebilmesiiçin, müteahhide sözleşmeyi feshettiğini bildirmesi gereklidir.

5.3  Arsa Sahibinin Sözleşmeyi Feshetmesinin Sonuçları

Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibinin feshiyle sona erdirilmesi halinde, müteahhit inşaatı tamamlama borcundan kurtulur ve kalan kısım için ayrıca ücret isteyemez. Eğer müteahhit, işin başında tüm inşaatın ücretini almışsa, tamamlamadığı kısma karşılık gelen ücreti geri vermelidir. Müteahhidin sözleşmeden doğan ücret alacağının ortadan kalkmasıyla bunun yerini müteahhidin zararının tamamının tazminine ilişkin alacağı alır.

Arsa sahibinin sözleşmeyi keyfi olarak feshetmesi halinde müteahhide ödenecek olan tazminat, onun tam ifaya olan menfaati göz önüne alınarak tespit edilecektir. Dolayısıyla ödenecek olan tazminat, eğer iş sonuna kadar tamamlanıp karşılıklı borçlar ifa edilseydi oluşacak durumdan daha kötü bir duruma düşmemesine neden olacak miktarda olmalıdır. Buradaki zarar kavramından müspet zararın anlaşılması gerekir.

İNŞAAT SÖZLEŞMESİNİN İFA DIŞI NEDENLERLE SONA ERMESİ VE HUKUKİ SONUÇLARI

İnşaat sözleşmesini kendiliğinden sona erdiren sebeplerin başında tarafların üzerlerine düşen borçları ifa etmeleri gelir. Bu anlamda, müteahhit yapımını üstlendiği inşaatı, sözleşmeye uygun olarak zamanında teslim eder; arsa sahibi de ücreti (tapu devri) öderse inşaat sözleşmesi ifa sebebiyle kendiliğinden sona ermiş olur.

MADDE 1 – TANIMLAR :

                        İşbu Sözleşmede kullanılacak olan tanımlar aşağıda yazılıdır.

A – GAYRİMENKUL :

İstanbul İli,              İlçesi,            Köyü,          Pafta,          Ada      Parsel sayısında kayıtlı, ………………m2    büyüklüğünde , “………” vasfındaki gayrimenkulün tamamı olup, ARSA MALİKLERİ’nin hisseleri aşağıda yazılıdır.

1-………………………………………………………………………….hisse,

2-……………………………………………………….. hisse,

B –BİNA:

İstanbul İli,                     İlçesi,              Köyü ,       . Pafta,          Ada ,            Parsel sayısında kayıtlı, ……-m2 büyüklüğünde , “arsa” vasfındaki gayrimenkulün yetkili makamlarca tasdik edilecek projelere ve inşaat ruhsatlarına ve işbu Sözleşmeye ve Teknik Şartnameye uygun olarak konut tarzında yapılacak bağımsız bölümler ve sosyal tesislerin tamamıdır.

C – ARSA MALİKLERİ :

            Gayrimenkul kat karşılığında inşaat yapımı için satış vaadi sözleşmesi yapmayı vaad ve taahhüt edenler ;

Bundan böyle aşağıda kısaca “ARSA MALİKLERİ” olarak anılacaktır.

Tebligat Adresleri 1- ………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

D – MÜTEAHHİT

            Gayrimenkul kat karşılığında inşat yapımını satış vaadi sözleşmesi yapmayı vaad ve taahhüt eden……………………………………………………………………………….. ….. olup, bundan böyle aşağıda kısaca “MÜTEAHHİT” olarak anılacaktır.

            Tebligat Adresi : ……………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….

E – ANAHTAR TESLİMİ :

            MÜTEAHHİT  tarafından yapılacak ve ilgili kurumlarda tasdik ettirilecek mimari projelere göre yapımı yüklenilen konut tarzındaki bağımsız bölümler ile sosyal tesislerin tasdikli mimari, statik, tesisat projelerine, inşat ruhsatına, teknik yapı şartnamesine ve işbu Sözleşme hükümlerine uygun olarak eksiksiz ve kusursuz bitirilmesi, Yapı Kullanma İzin Belgesi’nin ve kat mülkiyetinin  her türlü vergilerinin ve harçlarının (II no”lu harc beyanamesine gore taahhuk edecek harclar) yüklenici tarafından ödenerek alınmasıdır. Bağımsız bölümlerin her türlü maddi ve hukuki ayıplardan azade bir sekilde iskanlı, önce kat irtifaklı ve sonra kat mülkiyetli tapuları ile anahtarlarının arsa sahiplerine teslim edilmesidir.

MADDE 2 – SÖZLEŞMENİN KONUSU VE HISSE MIKTARLARI :

            A – MÜTEAHHIİT, işbu Sözleşme’nin konusunu teşkil eden İstanbul İli,         İlçesi,                               Köyü,          Pafta,            Ada,              Parsel sayısında kayıtlı, …….m2 büyüklüğünde, “arsa” vasfındaki gayrimenkulün üzerinde mevcut imar mevzuatına,tasdikli projesine ve inşaat ruhsatına  göre yapacağı konut tarzındaki bağımsız bölümlerden ARSA MALİKLERİ’nin toplam % ……………..hisselerine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümlerin yapımı ve teslimi, ARSA MALİKLERİ’nin de malik bulundukları Sözleşme konusu Parseldeki % …………hisselerinin inşaat karşılığı olarak MÜTEAHHIT”e bu sözleşmenin ……Maddesine göre devredilmesi (satmayı vaad ve taahhüt etmeleri) işbu Sözleşmenin konusunu teşkil etmektedir.

            B – ARSA MALİKLERİ, malik bulundukları ; İstanbul İli,         İlçesi,         Köyü, Pafta,            Ada,            Parsel sayısında kayıtlı, ………. –m2 büyüklüğünde, “arsa” vasfındaki gayrimenkulün %……….hissesini uhdelerine ipka ederek , bırakarak %………… hisselerini emlak bedeli olan…………………. ……TL karşılığında, MÜTEAHHİT”e, MÜTEAHHİT”in işbu Sözleşme ile yapımını yüklendiği inşaat bedeli karşılığı olarak bu sözleşmenin ……… maddesine göre satmayı,devretmeyi  vaad, kabul ve taahhüt etmişlerdir.

            MÜTEAHHİT  de, İstanbul İli,………..           İlçesi,          Köyü,         Pafta,         Ada ,          Parsel sayılı gayrimenkullerin…… hissesini işbu Sözleşmede yazılı şartlar dairesinde yapacağı inşaat karşılığı olarak toplam emlak bedeli olan……………..TL karşılığında ARSA MALİKLERİ’nden bu sözleşmenin……… maddesine göre devir almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir. MÜTEAHHİT”e göre ise %……………..arsa payı devri karşılığında inşaat yapılması amacıyla devir almayı vaad, kabul ve taahhüt etmiştir.

            Taraflar yukarıda yazılı hisselerin devrinin MÜTEAHHİT”in bu Sözleşme ile yapımını üstlendiği inşaatın karşılığında ödemesi gereken inşaat bedeli olduğunu, bu hissenin hiçbir şekilde nakit karşılığında devir edilmesinin söz konusu olmadığını beyan ve kabul etmişlerdir.

            Başka bir ifade ile ; MUÜTEAHHİT, ARSA MALİKLERİ’nden işbu Sözleşme ……. Maddesine göre devir alacağı hissenin bedelini hiçbir şekil ve surette nakit para ödemeden ve mutlak olarak bu Sözleşmede yazılı hükümler dairesinde inşa edeceği yukarıda nitelikleri yazılı inşaatta ARSA MALİKLERİ’nin uhdesinde kalacak konut tarzındaki bağımsız bölümlerin yapımı ve teslimi ile ödeyecektir.

            ARSA MALİKLERİ’nin bu Sözleşme ile yükümlülükleri sadece ve sadece MÜTEAHHİT tarafından yapımı yüklenilen inşaatın Sözleşme’ye göre tamamlanarak kendilerine tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümlerin vergi ve iskan müsaadesi,kat irtifakı ve kat mülkiyetine ait bilumum ödenmesi gereken her türlü harçlar ve vergilerin MÜTEAHHİT tarafından ödenerek ,bütün bu işlemlerin yapılmış olarak teslim alınmasına karşılık devir etmeyi vaat ve kabul ettiği hisselerin bu sözleşmenin ….. maddesine göre MÜTEAHHIT”e vermesidir.

 Yukarıda miktarı yazılı inşaat bedeli noter harcına esas teşkil etmek üzere konulan bir değer olup taraflar arasında ileride çıkabilecek bir uyuşmazlıkta bu bedelin her iki taraf yönünden hesabında anlaşmazlık tarihindeki güncel değeri esas alınacaktır.

       ARSA MALIKLERI,Sözleşme konusu          İli,         İlçesi,             Köyü,          Pafta,          Parsel sayısında kayıtlı ……………………yüzölçümlü arsaya  MÜTEAHHİT ‘in anahtar teslimi kat karşılığı yapacağı inşaat için………… hissesinin tapu ferağ takririni proje tasdik edildikten sonra pürüzsüz olarak inşaat teminat ipoteği tesis etmek suretiyle  MÜTEAHHİT”e  verecektir.( MÜTEAHHİT bizzat kendi üzerine alacaktır.)

       Ancak devir bedeli nakden alınmayacağı için müteahhide ferağ edilen kısım üzerine arsa sahipleri lehine satış bedeli karşılığı inşaat teminat ipoteği tesis edilecektir.Kat irtifakı tesis edildiğinde inşaat teminat ipotekleri müteahhide ait bağımsız bölümler üzerine devam edecektir.

   Her türlü masraf, alım-satım,tapu harçları ve rücum ile ipotek tesis harçları müteahhide ait olacaktır. Bu ipotekler yapılacak inşaatlarda arsa sahiplerinin alacağı bağımsız bölümlerin teminatıdır. Ve müteahhit sözleşme mucibi inşaatları tamamladıkça aşağıdaki plan dahilinde arsa sahipleri ipotekleri kaldıracaktır.

MADDE 4– UYGULAMA ŞU ŞEKİLDE YAPILACAKTIR. HER BİR BLOK ICIN,

      a-Temel izni alınarak ikinci kat tavan betonları döküldüğünde bağımsız bölümlerin % 20”sine isabet eden bağımsız bölümler

      b-Sekizinci kat tavan betonları döküldüğünde bağımsız bölümlerin % 10”una isabet eden bölümler

      c-İnşaatın karkası yapılıp çatı ve kiremitler örtüldüğünde bağımsız bölümlerin % 10”una isabet eden bağımsız bölümler

     d-İnşaatın doğramaları takılıp iç ve dış sıvaları yapılıp sıhhi tesisatları ikmal edildiğinde bağımsız bölümlerin % 20”sine isabet eden bağımsız bölümler

     e-Yer döşemeleri,duvar kaplamaları ve boyaların yapılması ,kalorifer,hidrofor,asansör tesisatlarının tamamlanması ile bağımsız bölümlerin % 20”sine isabet eden bağımsız bölümler

     f-Tüm inşaatın sözleşme hükümlerine göre ve kat irtifakı tapuları,anahtarlar arsa sahiplerine teslim edilmiş olduğunda bağımsız bölümlerin üzerindeki bakiye kalan %30 ‘una isabet eden bağımsız bölümler üzerindeki inşaat teminat  ipotekleri kaldırılacaktır. Müteahhidin talebi üzerine (b) ve (c) fıkralarındaki oranlar (d) ve (e) fıkralarındaki imalat göz önüne alınarak arsa sahipleri tarafından arttırılabilir. Bu husustaki değerlendirme arsa sahiplerine aittir.Bu oranlar her blok için ayrı ayrı geçerlidir.

   Her bağımsız bölümün üzerindeki ipoteğin kaldırılmasında ipotek bedelinde bir değişme olmayacak sadece o bağımsız bölüm üzerindeki ipotek kaldırılarak diğer bölümlerin üzerine kaydırılacaktır. Müteahhidin bu maddeye göre ipotek kaldırılması hususundaki davetlerine mal sahipleri azami on gün içinde icabet eder.

MADDE 5 – PROJELERİN TASDİK EDİLMESİ :

            Yapılacak inşaatın bilcümle projeleri MÜTEAHHİT  tarafından hazırlanacak ve mal sahibinin yazılı onayı alındıktan sonra tasdik ettirilerek inşaat ruhsatı alınacaktır. MAL SAHİBİ’nin projelerin yapımı, tasdik ettirilmesi ve inşaat ruhsatının alınması ile ilgili olarak hiçbir sorumluluğu yoktur.

            İşbu sözleşmenin imzasından sonra inşaat ile ilgili temel ruhsatı MUTEAHHİT tarafından en geç …………… …..içinde  alınacaktır. Binanın ruhsatı alındıktan sonra en geç ……………. içinde inşaatın yapımına başlanacaktır.

            Projelerin uygulanması sırasında muhtemel proje tadilatları da yine ARSA MALİKLERİ’NE danışılarak ve yazılı onayları alınarak yapılacaktır.

MADDE 6 – BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN PAYLAŞIMI:

          Müteahhit yapılacak olan binaların projesini hazırlayarak arsa sahibinin onayına sunacaktır. Arsa sahiplerinin onayını aldıktan sonra müteahhit inşaata başlayacaktır. Mimari,statik,tesisat,elektrik projeleri belediyece tasdikli ve tarafların imzalarını taşıyan birer nüshaları belediyeden tasdikten çıkardıktan sonra arsa sahiplerine verilecektir. İşbu projeler sözleşmenin eki olacaktır.

   Müteahhit tarafından inşa edilmesi kabul ve taahhüt edilen A blokta bir bodrum bir zemin ve        normal kattan ibaret olup toplam       kat olarak her katta yüzölçümleri birbirine eşit dörder daireden        daire olmak üzere toplam       adet bağımsız bölüm inşa edilecektir. Anılan bağımsız bölümlerin müteahhit ve arsa sahibi arasındaki bölüşümü işbu sözleşmenin ekinde yer alan paylaşım krokisinde ayrıntılı olarak gösterilmiştir. Buna göre insşaa edilecek olan A bloktaki bağımsız bölümlerden

Arsa sahibine ait olacak geriye kalan diğer katlardaki daireler toplam        daire ise müteahhide ait olacaktır. Ekli kroki işbu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası mahiyetindedir.

   Müteahhit tarafından inşa edilmesi kabul ve taahhüt edilen B blokta bir bodrum bir zemin ve        normal kattan ibaret olup toplam       kat olarak her katta yüzölçümleri birbirine eşit dörder daireden        daire olmak üzere toplam       adet bağımsız bölüm inşa edilecektir. Anılan bağımsız bölümlerin müteahhit ve arsa sahibi arasındaki bölüşümü işbu sözleşmenin ekinde yer alan paylaşım krokisinde ayrıntılı olarak gösterilmiştir. Buna göre inşa edilecek olan B bloktaki bağımsız bölümlerden

Arsa sahibine ait olacak geriye kalan diğer katlardaki daireler toplam        daire ise müteahhide ait olacaktır. Ekli kroki işbu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası mahiyetindedir.

Müteahhit tarafından inşa edilmesi kabul ve taahhüt edilen C blokta bir bodrum bir zemin ve        normal kattan ibaret olup toplam       kat olarak her katta yüzölçümleri birbirine eşit dörder daireden        daire olmak üzere toplam       adet bağımsız bölüm inşa edilecektir. Anılan bağımsız bölümlerin müteahhit ve arsa sahibi arasındaki bölüşümü işbu sözleşmenin ekinde yer alan paylaşım krokisinde ayrıntılı olarak gösterilmiştir. Buna göre inşa edilecek olan C bloktaki bağımsız bölümlerden

Arsa sahibine ait olacak geriye kalan diğer katlardaki daireler toplam        daire ise müteahhide ait olacaktır. Ekli kroki işbu sözleşmenin ayrılmaz bir parçası mahiyetindedir.

MADDE 7 – MÜTEAHHİT ’İN  İNŞAAT  İŞİNİN YÜRÜTÜLMESİNDE  UYMAK ZORUNDA  BULUNDUĞU  ESASLAR :

a-      MÜTEAHHİT,işbu  Sözleşme ile yapımın yüklendiği inşaatı tasdikli inşaat projelerine, inşaat ruhsatına ve işbu Sözleşmeye ve teknik şartnameye daireleri ve ortak mahalleri “anahtar teslimi” inşa edecek ve ARSA MALİKLERİ’NE teslim edecektir. II no”lu harç beyanına göre ödenecek bütün iskan harçları ve vergileri MÜTEAHHİT tarafından ödenerek iskan müsaadesi de MÜTEAHHİT tarafından alınacaktır.

b-      MÜTEAHHIİT  yukarıda yazılı olduğu üzere, inşaatı “anahtar teslimi” olarak yapmayı yüklendiğinden, mali, sosyal sigortalar, iş ve her türlü mevzuattan doğan bilcümle kanuni vecibeleri yerine getirmeyi üzerine almış olduğu gibi, bunlardan doğacak her türlü mali, hukuki, idari ve cezai sorumluluğu da üzerine almıştır.

c-      ARSA MALİKLERİ’nin inşaatın yapımı ile hiçbir sorumlulukları bulunmadığından, inşaat işini fenni usul ve kurallara göre yürütmek, bunun için gerekli her türlü tedbirleri almak MÜTEAHHİT”in vecibesi ve sorumluluğu altındadır.

d-     İnşaat işinin bütün sorumluluğunu MÜTEAHHİT  yüklendiğinden, iş yerinin güvenliğinden ve iş yerinde olabilecek iş kazalarından ve üçüncü veya komşu gayrimenkullere verilebilecek zararlardan münhasıran MÜTEAHHİT sorumludur. Yüklenici işveren, üçüncü şahıs mali mesuliyet sigortasını yapmak ve poliçenin bir nüshası ile tahsilat makbuzunun bir nüshasını da arsa sahiplerine vermek zorundadır. İnşaat sırasında doğabilecek her türlü kazalardan MÜTEAHHİT tek başına sorumludur. İşçilerin işyerlerinde uğrayacakları iş kazalarından talep edecekleri her türlü tazminattan MÜTEAHHİT tek başına sorumlu olacaktır.

e-      Sosyal Sigortalar Kurumuna iş yerini bildirmek, mükellefiyeti tesis ettirtmek ve sigorta primlerini Kanuna uygun şekilde tediye etmek yükümü MUTEAHHIT”e aittir. ARSA MALİKLERİ’nin bu konularla hiçbir ilgi ve sorumluluğu yoktur. İnşaatın işyeri tescili MUTEAHHIT adına yaptırılacaktır.

f-       İşin fenni mesuliyeti ve bütün işlerin plan ve projelerine uygun şekilde yapılmasını sağlamak, takip etmek, denetlemek ve sonuçlandırmak MÜTEAHHİT”e ait olup, O’nun sorumluluğu altındadır. Yapı denetim şirketiyle ilgili her türlü ödeme ve sorumluluk MÜTEAHHİT”e aittir.

g-      MÜTEAHHİT, işin başından yapı kullanma izin belgesini alıncaya kadar inşaat mahalinde mevzuatın gerektirdiği tüm güvenlik önlemlerini almaya gerek işyerinde çalışan işçilere gerek sair üçüncü şahıslara veya gerekse üçüncü şahıslara ait mallara verilecek her türlü zararlardan veya kazalardan dolayı münferiden ve müstekilen sorumlu olmayı ve bunların bedellerini ve tazminatlarını arsa sahibine rücu etmeksizin ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Bütün bunlara rağmen arsa sahipleri, üçüncü kişilere veya resmi mercilere inşaattan (iş kazası vs.)bir tazminat veya ceza ödemek zorunda kalırsa bunu müteahhitten rücu yoluyla tahsis edeceklerdir. Bu tazminat ve cezaların müteahhit tarafından ödenmemesi halinde bütün bloklardaki bu sözleşmenin dördüncü maddesi f bendindeki işlemlerin eksiksiz yapımı sonrası çözülmesi gereken %30 oranındaki inşaat teminat ipoteklerinin çözümü yapılmayacaktır. MUTEAHHIT tarafından mal sahiplerine verilen……………….liralık ve…………… vadeli teminat mektubu nakde çevrilecektir ve arsa sahiplerinin zararları ödenecektir.

h-      İnşaat nedeniyle İş Kanunu, SSK Kanunu vs.. her türlü mevzuattan doğacak her türlü mali,hukuki,idari ve cezai sorumluluk MÜTEAHHİT”e aittir.

MADDE 8 – KAT İRTİFAKININ KURULMASI :

            MÜTEAHHİT , kat irtifakına esas teşkil edecek projelerin ilgili belediye tarafından tasdik edilmesini ve temel üstü ruhsatının alınmasını müteakip …… gün içerisinde kat irtifakını kuracaktır. Yönetim Planı da MÜTEAHHİT  tarafından hazırlanarak, tapuda tescil edilecektir. Ancak kanuni bir zorunluluk temel üstü ruhsatları alındıktan sonra kat irtifakı kurulabilinir.

MADDE 9 – YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ (İSKAN)’NİN ALINMASI KAT MÜLKİYETİNİN KURULMASI :

            MÜTEAHHİT, yapılacak inşaatın yapı kullanma izin belgesini (iskanı), ARSA MALİKLERİ’ne tahsis ve tefrik edilecek bağımsız bölümlerin “anahtar teslimi” olarak yapımını müteakip alacaktır.

            ARSA MALİKLERİ’ne ait bağımsız bölümlere ilişkin II No.lu Harç Beyannamesi MÜTEAHHİT tarafından ilgili Harçlar Vergi Dairesine verilerek, bu beyanname uyarınca ilgili Harçlar Vergi Dairesine verilerek, bu beyanname uyarınca tahakkuk edecek olan harç ve vergiler MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir. Yine müteahhit tarafından kat mülkiyetinin de kurulması esnasında ödenecek her türlü vergi ve harçlar müteahhide ait olacaktır.

MADDE 10 – İNŞAATIN TESLİM SÜRESİ :

            Sözleşme konusu inşaatın, temel üstü ruhsatının alınmasından itibaren inşaatın eksiksiz bitirilip teslim süresi ………….. aydır. Peyzaj ve çevre düzenleme işleri bu sürenin içindedir. Bu müddet sonunda binalar eksiksiz olarak bitirilip cins tashihi yapılmış kat mülkiyeti tapuları ve iskan raporu alınmış olarak anahtar teslimi halinde arsa sahiplerine teslim edilecektir.

MADDE 11 – İNŞAATIN TESLİMİNİN GECİKMESİ HALİNDE YÜKLENİCİ TARAFINDAN ÖDENECEK GECİKME CEZASI VE GECİKME TAZMİNATI ÖBÜR TAZMİNATLAR

A)               GECİKME CEZASI (CEZAİ ŞART):

İnşaatın iş bu sözleşme hükümlerine uygun olarak en geç ruhsat alındıktan sonra……… ay içerisinde eksiksiz olarak bitirilip cins tahsisi yapılmış, kat mülkiyeti tapuları ve iskan raporu alınmış olarak anahtar telimi halinde arsa sahibine teslim edilecektir. ( İskanla ilgili her türlü vergi ve harçlar MÜTEAHHİT ‘e aittir.)

İnşaatın mezkur süre sonunda gerek işbu sözleşme koşullarına gerekse işbu sözleşmenin ekinde yeralan teknik şartname şartlarına uygun olarak arsa sahibine teslim edilmemesi, eksik ve bozuk yapılması halinde MÜTEAHHİT,  geciken her ay için daire başına 1000 USD (Amerikan Doları) cezai şart ödeyecektir.

B)                GECİKME TAZMİNATI (KİRA MAHRUMİYETİ):

Yüklenici, teslim tarihinde, sözleşmeye ve imar durumuna uygun olarak ve yapı kullanma izni alınmış olarak inşa edip teslim etmediği takdirde, arsa sahiplerine, her bir daire ve her ay için emsal ve rayiç düzeyinde kira parası ödeyecektir.

Kira parası hesaplanırken, cezai şart ile irtibatlandırılmayacak ve müstakil olarak hesaplanacaktır.

C)                MÜTEAHHİT ’in  her bir bağımsız bölüm için işbu maddede öngörülen aylık cezai şartı ödeme yükümlülüğü ikinci MÜTEAHHİT inşaatı yapıp işbu sözleşme hükümlerine uygun olarak teslim edinceye kadar devam eder.

            MÜTEAHHİT inşaata hiç başlamazsa ve yapmaktan vazgeçerse veya inşaatın herhangi bir safhasında müteahhit inşaat taahhüdünü yerine getirmekten vazgeçerse o güne kadar yapmış olduğu işler, malzemeler ve yaptığı harcamaları arsa sahiplerinden isteyemez; alıp veya söküp götüremez.

D)               OLUMLU VE OLUMSUZ ZARARLAR İÇİN TAZMİNAT

Yüklenici sözleşme ve imar mevzuatı gereklerine uygun olarak ve teslim tarihinde inşaatı teslim etmediği takdirde, arsa sahipleri, YASANIN KENDİLERİNE TANIDIĞI YASAL SÜRELER İÇİNDE, sözleşmeden dönerek, hem olumlu ve hem de olumsuz zararlarını birlikte talep edebilir.

E)     Yüklenici ayrıca, gecikilen her ay ve her daire için rayiç ve emsal düzeyinde gecikme tazminatı (kira mahrumiyeti) ödeyecektir. Kira tazminatı hesaplanırken, ceza koşulu ile irtibat kurulmayacak, ayrı ayrı ve tam olarak hesaplanacaktır.

F)     Yüklenici, yapı kullanma izni tarihinden başlayarak, inşaatın iş, işçilik ve malzemenin ve bu suretle meydana getirilen inşaatın sağlamlığından dolayı 5 yıl süreyle garanti vermiştir.

G)    Yüklenici, arsa sahiplerinin önerdiği yapı denetim kuruluşu ile sözleşme yapacak, bu kuruluşun ücretini ödeyecektir. Yüklenici yapı denetim kuruluşunun görevini yapmasına engel olmayacaktır.

H)    Proje çizimi, onaylatılması, harçların ödenmesi, ruhsatların alınması, kısaca ilk işten son iş olan yapı kullanma izninin alınmasına (dahil) kadar tüm iş ve işlemler yüklenici tarafından yapılacaktır. Arsa sahipleri yükleniciye bu konuda yeterli yetkileri bulunan vekaletname verecektir.

MADDE 12 – TESLİM :

            MÜTEAHHİT inşa edeceği daireleri ve sosyal tesislerin tasdikli mimari projelerine, inşaat ruhsatına, teknik şartnamesine uygun olarak tamamlandıktan sonra “Anahtar Teslimi” olarak ARSA MALİKLERİ’ne teslim etmek üzere yazılı bildirimde bulunacaktır.

            MÜTEAHHİT ’in bildirim tarihinden itibaren en geç …….. gün içerisinde ARSA MALİKLERİ’nin tayin edeceği yetkili fen adamları, MÜTEAHHİT ’in yetkili adamları ile birlikte binanın kabul işlemlerine geçecek ve en geç …… gün içerisinde bu işlemleri tamamlayacaklardır.

            Taraflar neticeyi belirten bir teslim tutanağı hazırlayarak, imzalayacaklardır. Eksiklikler var ise bu eksiklikler yapının kullanım amacına uygun olarak kullanılmasına engel değilse blok teslim alınıp, teslim belgesi düzenlenecektir. Ancak mevcut eksikliklerin giderilmesi tarafından süre belirtilerek taahhüt edilecektir. Bütün eksikleri tamamlanınca iskan müsaadesi alınan bu dairelere kat mülkiyeti tapuları da müteahhit tarafından alınacaktır. Ancak bu işler tamamlanınca anahtar teslimi yapılacaktır.

MADDE 13 – YÜKLENİCİYE AİT GİDERLER :

            ARSA MALİKLERİ ile MÜTEAHHİT  arasında “gayrimenkul kat karşılığında inşaat yapımı” esasında ve “anahtar teslimi” şeklinde sözleşme yapıldığından, inşaatın yapımı ve gayrimenkulle ilgili bilcümle masraflar, vergi ve harçlar MÜTEAHHİT  tarafından karşılanacaktır.

            MÜTEAHHİT  tarafından yapılacak masraflar, vergi, resim, harç ve sair giderler aşağıda gösterilmiştir.

            1 – İnşaatın temel üstü ruhsatlarının alınması ile ilgili olarak Belediye Gelirler Kanunu     gereğince ödenmesi gereken vergi,resim ve harçların tamamı, ruhsat alımı sırasında       ödenmesi gereken yapı denetim harcı, ruhsatla ilgili tüm harçlar MÜTEAHHİT       tarafından ödenecektir.

            2 – Sözleşme konusu inşaatın yapımında, temelden çatıya ve “anahtar teslimi” olarak kullanılacak bilcümle malzemenin temini, bedelleri, nakliyesi, yerinde imalı ve montaj bedellerinin tamamı MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir.

            3 – İnşaatta çalışacak işçilerin, teknik personelin, taşeronların, sair eleman ve personelin bilcümle ücretleri, hak edişleri, sosyal sigorta primleri, vergi stopajları, ikramiyeleri, her çeşit tazminatları ve haklarının tamamı MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.

            4 – Bu sözleşmedeki gerek arsa sahiplerinin ve gerekse müteahhidin olmak üzere binaların tamamının bağımsız bölümlerinin yapı kullanma izin (iskan) belgelerinin alınması ile ilgili bilcümle vergi, harç ve masraflarının tamamı MÜTEAHHİT  tarafından, II No’lu Beyannameye göre ödenecek iskan harç ve vergileri de MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir.

            5 – Bu sözleşmedeki binaların tamamının kat irtifakının kurulması ve kat mülkiyeti ile ilgili bilcümle masraflar, harçlar ve vergilerin tamamı MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir.

            6 – İşbu Sözleşmenin damga vergisi, noter masrafları MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.

            7 – Tapuya şerh harcı, tapuya şerh veren(MÜTEAHHİT) tarafından ödenecektir.

            8 – İnşaatın devamı süresince işgaliye harçlarının tamamı MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.

            9 – Bu gayrimenkulle ilgili sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren emlak vergisinin % 100’ü MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir.

            10 – Bağımsız bölümlerin arsa malikleri tarafından sözleşmenin          maddesine göre tapuda MÜTEAHHİT ’e devri (ferağı) sırasında ödenmesi gereken alım ve satım harçlarının % 100’ü MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir. İnşaat teminat ipoteklerinin tesisi ve kaldırılması ile ilgili ödenmesi gereken bilumum vergi ve harçlar da yine MÜTEAHHİT tarafından ödenecektir.

            11 – Binaların sözleşme konusu ikmal ve iskan raporunun alınmasından sonra binaların elektrik, doğalgaz ve su bağlantıları MÜTEAHHİT   tarafından yapılacak ve tüm tesisatlar denenip uygunluğu MÜTEAHHİT  tarafından onaylandıktan sonra arsa sahiplerine teslim edilecektir. İskan raporundan sonra MÜTEAHHİT  şantiye elektriği ve su paralarını da ödeyerek ilişkisini kesecektir.

            12 – MÜTEAHHİT  inşaat safhasında Sular İdaresi, Elektrik İdaresi ve sair kurumlar ile yapacağı sözleşmeleri ARSA MALİKLERİ’ne vekaleten değil kendi adına yapacaktır. Bu konudaki tüm masraflar MÜTEAHHİT ’e ait olacaktır.

            13 – İşbu sözleşmenin imzalanmasından itibaren işbu sözleşmenin hükümlerine uygun olarak KAT İRTİFAKI,KAT MULKIYETI (iskan müsaadesi alınmış olarak) Tapuları ve anahtarları ile birlikte bağımsız bölümlerin arsa sahiplerine teslim edilinceye kadar arsa sahipleri adına tahakkuk edenlerde dahil olmak üzere gerek gayrimenkul ve gerekse inşaat harcamalarıyla ilgili bütün masraflar bu sözleşmenin masrafları da dahil olmak üzere yapılacak olan keşif proje yaptırılması proje ve ruhsat harcamaları vs. masraflarla bunlara ilişkin K.D.V. tümüyle Emlak alım Vergileri, İskan Harçları Vergileri, Çevre Temizlik Vergileri, KAT İTTİFAKI TESCİL Masrafları Harcı , Belediye ve bilumum resmi ve özel dairelere ödenecek resim ve harçlar tapunun bağımsız bölüm devir masrafları tüm inşaat işçilik ve malzeme masrafları hafriyat ve nakliye bedelleri sosyal sigortalar primleri, stopaj vergileri, şantiye elektrik su masrafları, trafo bedeli, otopark harcı, kanalizasyon elektik su bağlama masrafları, noter harçları masrafları, iş kazaları dolayısıyla doğacak maddi ve manevi tazminatlar, cezai ve hukuki sorumluluklar, bina inşaat vergisi MÜTEAHHİT,  kazanç vergileri, temizleme ve velhasıl işbu sözleşmenin imzalanmasından binaların sözleşmedeki hukuki ve teknik şartlar dahilinde yapılıp teslim edildiği tarihe kadar yapılacak her türlü masraflar cezalar, cezai hukuki ve mali sorumluluklar münhasıran MÜTEAHHİT ’ e ait olup bunlarla ilgili bilcümle ödemelerde MÜTEAHHİT ’e aittir. Keza tadilat ruhsatı, harç ve giderleri ve burada hasren sayılmayan her türlü masraflar ile şantiye binası inşası ve yıkım masrafları, bahçe ve otopark tanzimi vb. masrafların tamamı  MÜTEAHHİT  tarafından karşılanacak ve arsa sahibinden talep edilmeyecektir. İnşaatın devamı sırasında yasalarda yapılacak değişikliklere göre tahakkuk edecek her türlü harç ve vergilerde MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir. İskan alınırken emlak alım vergileri, iskan vergileri II. No’lu Harç Beyannamesi’ne göre ödenecek harç ve vergilerde yine MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir. Ve burada sayılmayan tüm inşaat giderleri de yine müteahhit tarafından ödenecektir.

MADDE 14– ARSA SAHİPLERİNE AİT GİDERLER

ARSA MALİKLERİ tarafından yapılacak masraflar, aşağıda gösterilmiştir:

İşbu Sözleşme’nin imzası tarihinden önceki döneme ilişkin olarak ARSA MALİKLERİ adına tahakkuk etmiş ve/veya edecek olan her türlü vergi, ceza,emlak vergisi ve cezası , gecikme faizleri ve benzeri yükümlülüklerin tamamı ARSA MALİKLERİ tarafından ödenecektir.

MADDE 15 – TAPUYA ŞERH :

            Taraflardan her biri tek başına müracaatla işbu Sözleşmeyi İstanbul İli, ……………. İlçesi,…………….Köyü,……………… Pafta,………….. Parsel de satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak tapuya şerh ettirebilir. ARSA MALİKLERİ iş bu sözleşmenin MÜTEAHHİT  tarafından münferiden tapuya şerh ettirilmesini kabul ettiklerini beyan ve ikrar ederler.

            Tapuya şerh masrafları YÜKLENİCİ’ye ait olacaktır.

MADDE 16 – ÖZEL ŞARTLAR :

            Taraflar arasında uygulanacak özel şartlar aşağıda yazılıdır.

            a – MÜTEAHHİT , hiçbir sebep ve şart altında ve hiçbir şekilde ARSA MALİKLERİ’nden fiyat ve maliyet farkı ya da bağımsız bölümlerin paylaşım yüzdesinde herhangi bir değişiklik, bedel ve fark isteyemez.

            b – ARSA MALİKLERİ de MÜTEAHHİT ’den bağımsız bölümlerin paylaşım oranında hiçbir şekil ve surette değişiklik talep edemez.

            c – İnşaatın devamı sırasında gerek arsa sahibi gerekse MÜTEAHHİT  firma işbu sözleşmeden doğan yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmez veya sözleşmeye aykırı davranışlarda bulunursa bu takdirde sözleşmeyi ihlal eden tarafa ihtar gönderilerek ihlalin giderilmesi için münasip bir süre verilebilir. Bu süre içerisinde de ihlal giderilmezse sözleşme feshedilebilir.

            d – MÜTEAHHİT  projeye aykırı hiçbir değişiklik yapamaz, iskanı engelleyici bir durum olursa vaki zararları ödemekle mükelleftir. Keza arsa sahibine ait bölümler ile ortak bölümleri tadil eder nitelikte bir durum mevcut olursa MÜTEAHHİT  arsa sahiplerinin yazılı onayını almak zorundadır.

            e – İnşaat yapımı denetim firmasını seçme hakkı arsa sahibine aittir. Arsa sahibinin seçeceği yapı denetim firmasının ücret ve masraflar MÜTEAHHİT  tarafından karşılanacaktır.

            f – Arsa sahibinin işin başlangıcından bitimine kadar bütün işleri  kontrol ettirme hakkı vardır. Aykırı bir durum olduğu taktirde ilgili mercilere yapılacak müracaat ile durum  tespitini müteakip işin durdurulması yetkisine sahiptir.

            g – MÜTEAHHİT  işbu sözleşmenin imzalanmasından önce inşaat yapılacak arsayı hem hukuki olarak hem de fiilen incelemiştir. Bu nedenle sözleşmenin imzasını takiben arsa hakkında fikir beyanıyla sözleşmeden vazgeçemez ve bağımsız bölüm artırımı talep edemez.

            h – Yetkili ve uzman bir kurum ve kuruluşa zemin etüdü yaptırılacaktır.

            ı – MÜTEAHHİT  sözleşmede üstlendiği yükümlülükleri bizzat yerine getirmeye mecburdur. Hiçbir suretle inşaatı başkasına devredemez. Aksi taktirde bu bir fesih nedenidir.

            i – İmar durumu ile ilgili olarak inşaata ilişkin hakların artması taraflarca bu sözleşmedeki oranlar dahilinde paylaşılır. Bu durumda tarafların birbirinden ek bir ivaz talebi mevzubahis olamaz.

            j – İnşaatın işbu sözleşme hükümlerine uygun olarak süresi içerisinde eksiksiz şekilde bitirilip binanın iskan raporu ve Kat Mülkiyeti Tapularını alarak anahtar teslimi halinde arsa sahibine teslim edilmesi esastır. Her ne sebep ve suretle olursa olsun bina sözleşme ve teknik şartname hükümlerine uygun olarak kat irtifaklı ve kat mülkiyetli olarak  anahtar teslimi halinde arsa sahiplerine teslim edilmedikçe MÜTEAHHİT ’in işbu sözleşmeden doğan yükümlülükleri yerine getirilmiş sayılmayacaktır.

            k – MÜTEAHHİT  arsa sahibinin payına düşen bağımsız bölümlerin inşaatında kendi kusurundan dolayı gecikmeye meydan vermeyecek arsa sahiplerinin payına düşen daireleri kendi payına düşenleri ile aynı sürede tamamlayacaktır

            l – MÜTEAHHİT  Kast kusur ve ihmali neticesinde arsa sahiplerine gelebilecek her türlü harç masraf ceza ve tazminat ile bu zararlardan dolayı yine arsa sahiplerine gelebilecek mali hukuki ve cezai her türlü sorumluluklar müteahhide ait olacaktır ve bunların tüm sonuçları arsa sahiplerine rücu edilmeksizin münferiden ve mustakilen MÜTEAHHİT  tarafından ödenecektir.

            m – İşbu sözleşme karşılıklı anlayış ve iyi niyet kuralları içinde hazırlanıp imza altına alınmıştır. Yine taraflar işbu sözleşme hükümlerine iyi niyetle riayeti peşinen kabul ederler.

            n – Tarafların vefatı halinde varisleri de sözleşmeyi hukuki ve teknik şartları ile beraber bütünüyle şimdiden kabul ve taahhüt ederler.

            o – ARSA MALİKLERİ, MÜTEAHHİT ’den teknik şartnameden farklı bir talepte bulunması halinde, iş programının bozulmaması kaydı ile MÜTEAHHİT  imkanlar ölçüsünde bu istekleri yerine getirecektir.

            Farklı malzemenin kullanılması süre kaybına neden olması halinde kaybedilen süre inşaat süresine ilave edilecektir.

MADDE 17 – MÜCBİR NEDENLER

            Mücbir neden, akdi sorumlulukların tamamen veya kısmen ifasını engelleyen veya geciktiren, kendisinden kaçınılamayan ve önceden kestirilemeyen olayları ifade etmek olup, deprem, doğal afetler, savaş, iç savaş gibi olaylar ile MÜTEAHHİT ’in kusurundan kaynaklanmayan  gecikmelerdir.

            İşbu sözleşmeden doğacak anlaşmazlıklar Kartal Mahkemeleri ve İcra Müdürlükleri yetkilidir.

MADDE 18 – TEBLİGAT ADRESLERİ

            Tarafların tebligat adresleri işbu Sözleşmede yazılıdır. Taraflar adres değişikliklerini bir hafta içerisinde noter kanalı ile diğer tarafa bildirmedikçe bu adreslere yapılacak tebligatlar geçerli olacaktır.

            Binalar, ilgili Belediyesince tasdik edilen elektrik, tesisat, ısı yalıtım, statik ve mimari projeler ile yukarıda yazılı ……… Maddelik teknik şartnameye uygun olarak inşa edilecektir.

MADDE 19-İNŞAATIN TEKNİK ŞARTLARI

Binalar, ilgili Belediyesince tasdik edilen elektrik, tesisat, ısı yalıtım, statik ve mimari projeler ile yukarıda yazılı 29 maddelik teknik şartnameye uygun olarak inşa edilecektir.

 maddeden ibaret işbu teknik şartname sözleşmenin ayrılmaz bir parçasıdır.

MÜTEAHHİT:

Kaynak : Hukukihaber.net. (Alıntıdır)